فروش زمین بدون سند چه حکمی دارد؟

فروش زمین بدون سند: معمولا فروش زمین بدون سند مالکیت موقعی صورت می‌گیرد. که بازار مسکن به تورم زیادی دچار گردیده است. و به دلیل گرانی‌های موجود، اشخاص به منظور پیدا کردن زمین متناسب. با مبلغ خود معامله ریسک داری را نظیر ملک بدون سند خریداری و یا می‌فروشند.

آنچه مسلم است چنین معاملاتی دارای ریسک بالایی هستند. و این بدون سند بودن زمین علت ارزان بودن ملک مذکور در مقایسه به سایر موارد می‌گردد. چرا که این املاک قیمت کمتری در مقایسه با املاکی که دارای سند مالکیت هستند دارند.

این روزها مشاوران املاک طعم رکود را چشیده‌اند آنها خرید و فروش در حد صفر می‌باشد. ولی در این بین عده‌ای خریدار پر و پا قرص ملک بوده و قصد دارند. 

مشاوره با وکیل املاک در اصفهان

در این اوضاع رکود به هر طریقی که شده صاحب ملک گردند. و در این راه امکان دارد تمام زندگی خود را به همراه قرض و وام. به امید داشتن یک ملک هر چند کوچک گذاشته باشند.

این دسته از افراد خود را به در و دیوار می‌زنند تا زمینی با کمترین قیمت و بهترین شرایط پیدا نمایند. و در این پیگیری‌ها ممکن است خانه‌هایی را مشاهده کنند که صاحب آن حاضر است ملک را با قیمتی پایین ولی بهترین شرایط معامله نماید.

ممکن است در نگاه اول نیاز عجله‌ای صاحب ملک به پول از ذهن هبور کند؛ لیکن زمانی که شخص پای معامله حاضر می‌شود. صاحب ملک حقیقت را بیان می‌کند و این مورد که فروش زمین با بنچاق و بدون سند می‌باشد. و در صورت رضایت خریدار همین مسئله امکان دارد شروع اتفاق‌های ناخوشایند و ورود به دادگاه‌ گردد.

حامد امیری بهترین وکیل ملکی در اصفهان تصمیم دارد در ادامه این مطلب به توضیح حکم فروش زمین بدون سند بپردازد. پس مطالعه این مطلب را از دست ندهید و با درج نظرات خود ما را خوشحال نمایید.

معامله قولنامه ملک بدون سند

در رابطه با این مسئله که در چه جاهایی ملک به طور قولنامه‌ای انتقال و معامله می‌گردد باید گفت به صورت کلی املاکی که قابل نقل و انتقال به روش رسمی نیستند، به شکل قولنامه‌ای معامله می‌گردند.

مواردی که موجب گردیده است

 دریافت نکند و نتواند آن را اخذ نماید امکان دارد در اثر خلافی ساختمانی باشد.

مانند اینکه در بخش‌هایی از ساختمان اصول را رعایت نکرده است و یا طبقه غیر مجاز ساخته است و یا اینکه پیش روی بیش از حد داشته است که موجب می‌گردد ملک مورد نظر پایان کار نگیرد و به تبع آن نتواند سند رسمی دریافت کند.

موردهای دیگری مانند اینکه ملک در طرح شهرداری است و اینکه زمینی با کاربری آن مغایرت داشته باشد نیز دلایلی هستند که می‌بایست تخریب گردند.

چگونه از سنددار بودن ملک مطمئن شویم؟

بدین منظور که بتوان متوجه شد که ملک سند دار است یا بدون سند می‌بایست از شهرداری استعلام دریافت نمود. از این طریق شخص متوجه خواهد شد که این ساختمان دارای چه شرایطی می‌باشد.

به عنوان مثال میزان بدهی آن چه قدر است و اینکه آیا احتمال تخریب ساختمان بنا به دلایل گوناگون وجود دارد یا خیر؟ سایر اطلاعاتی که ضروری به نظر می‌رسند را می‌توان از این طریق کسب نمود.

خرید و فروش زمین بدون سند

در موضوعاتی که ملک یا زنین سند ندارد، خریدار به یک دسته نوشته بسنده می‌کند و امضای ۲ نفر شاهد نیز ضمیمه آن می‌کنند که اعتباری نزد مرجع قضایی نخواهد داشت.

این مسئله باعث ایجاد مشکلاتی جهت خریدار می‌شود. در شهرهای بزرگ هم اغلب معاملاتی که صورت می‌پذیرد به همین صورت می‌باشد و موجب بروز مشکلات و مسائل حقوقی می‌گردد.

بر اساس آنچه در قانون پیش فروش ساختمان آمده است در پیش فروش و پیش خرید ملک بدون سند تنها با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی میسر می‌باشد که این‌ مسئله موجب می‌گردد که یک ملک به چند نفر فروخته نشود.

ملک بدون سند را چگونه بخریم؟

وکیل ملکی در پاسخ به این سوال می‌گوید: آنچه واضح به نظر می‌رسد این است که داشتن سند رسمی بهترین حالت جهت خرید ملک می‌باشد.

ولی چنانچه در شرایطی این سند رسمی جهت ملک وجود نداشت و ملک نیز از شرایط مناسب و مطلوب خریدار برخوردار بود می‌بایست با رعایت احتیاط‌های لازم نظیر استعلام و… قولنامه یا مبایعه‌نامه را با در نظر گرفتن نکات حقوقی آن تنظیم کنید.

البته در نظر داشته باشید که اگر در این زمینه با وکیل ملکی اصفهان مشورت کرده و نکات حقوقی لازم را از او بپرسید، ریسک معامله خود را تا حد امکان کاهش داده‌اید.

واگذاری املاک بدون سند

به منظور خرید و فروش املاکی که از سند رسمی برخوردار نمی‌باشند، معمولا خریدار یک قرارداد را به طور کتبی تنظیم و کلیه شروط را در آن درج می‌نماید و در نهایت هم به دو شاهد می‌دهند که آن را امضاء نمایند و بدین طریق معامله به اتمام می‌رسد.

خرید و فروش ملک از این راه ارزش قانونی چندانی نداشته و از نظر مراجع قضایی تنظیم چنین قراردادهایی فاقد اعتبار می‌باشد و همین موضوع موجب می‌گردد که خریدار با مشکلات بسیاری در آینده مواجه گردد، همچون نقل و انتقالات ملک‌های تهران و شهرهای گسترده که در نتیجخ با مشکلات حقوقی دست و پنجه نرم می‌کنند.

لازم به ذکر است که با استناد به قانون پیش فروش املاک می‌بایست به این نکته توجه داشت که در شرایطی ملک در آینده با مشکلات قانونی مواجه نمی‌گردد که تنظیم نقل و انتقال آن در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

علم به این موضوع کوچک ولی بسیار مهم به شما کمک می‌کند تا دیگر فریب این معاملاتی را نخورید و در نتیجه فروشنده قادر به فروش یک ملک به چندین نفر نباشد.

نکات خرید ملک بدون سند

همانطور که بیان شد به این خاطر که خرید ملک بدون سند دارای ریسک بالایی است می‌بایست به یک‌سری موارد توجه داشته باشید. وکیل املاک و مستغلات اصفهان نکات را به شرح زیر بیان می‌کند:

• خریدار مطمئن باشد دفتر املاکی که به آن مراجعه نموده مطمئن می‌باشد و مجوز قانونی دارد.
• باید توجه داشت که فروشنده در صحت و سلامت عقل به سر می‌برد و محجور نیست.
• نکته دیگر این است که چنانچه ملک یا زمین ارثی و موروثی باشد خریدار از گواهی انحصار وراثت و وجود آن اطمینان حاصل کند.
• خریدار می‌بایست مطمئن گردد که ملک یا زمین مربوطه توقیف نشده باشد و یا در رهن نباشد.
• نکته دیگر که رعایت آن ضروری است خریدار می‌بایست کد رهگیری زمین را بررسی نماید که به شخص دیگر فروخته نشود.
• خریدار می‌بایست مطمئن گردد که زمین مشترک و مشاع نباشد یعنی دارای چند مالک نباشد.
• خریدار می‌بایست از نوع کاربری زمین مطمئن گردد و همچنین اطمینان یابد که این زمین مدعی خصوصی نداشته باشد.

رسمی کردن خرید و فروش ملک بدون سند

برای رسمی کردن ملک بدون سند در ابتدا می‌بایست اقدام به دریافت سند رسمی نمود. به همین خاطر لازم است که به هیئت حل اختلاف محله مراجعه نموده و با گزارش مشکل ملک تقاضای دریافت سند رسمی ملک را داشت.

در همین جهت هنگامی که مراجع ذیربط تصمیم صادر کردن سند رسمی جهت ملک مذکور را داشته باشند در ابتدا دو مرتبه این مسئله را به طور عمومی اطلاع رسانی کرده و در صورتی که پس از مدت 2 ماه هیچ کسی ادعای مالکیتی بر این ملک نداشته باشد، با سپری کردن سایر مراحل قانونی، سند رسمی ملک صادر خواهد گردید.

اقدام جهت سند دار کردن ملک

جهت دریافت سند برای ملک بدون سند می‌بایست به هیئت حل اختلاف اداره ثبت مراجعه نمود و سپس با طرح شکایت موضوع را مطرح کرد.

مرجع مربوطه آن را بررسی می‌نماید و در صورتی که تشخیص او بر صدور سند باشد طی دو مرتبه آن را اطلاع رسانی عمومی می‌نماید تا چنانچه شخصی ادعایی دارد ظرف مدت دو ماه اعتراض خود را عنوان کند. در مراحل بعدی آماده کردن مدارک و دیگر تشریفات باید رعایت گردد.

جمع بندی

از جمله دلایل تمایل اشخاص به خرید زمین و ملک بدون سند، تورم شدید و گرانی بازار مسکن می‌باشد که اشخاص را به سمت این موارد پیش می‌برد.

این چنین معاملاتی که با زمین و ملک بدون سند صورت می‌پذیرد ریسک‌های بالایی دارد و اصولا ملکی که دارای سند رسمی می‌باشد هم اعتبار بیشتری دارد و هم شخص از اطمینان خاطر برخوردار می‌باشد.

ولی زمین بدون سند نیز چنانچه شخص قادر باشد احتیاط‌های لازم را رعایت کند می‌توان از ریسک‌های آن بکاهد که به مواردی در بالا اشاره شد.

سوالات متداول