نکات مهم در خرید و فروش ملک! برای خرید و فروش ملک چه باید کرد!
نکات مهم در خرید و فروش ملک: معاملات ملکی یکی از رایج ترین قرارداد ها در جامعه است که همه افراد در زندگی خود به نحوی با آن در ارتباط بوده اند به همین دلیل آگاهی از نکات حقوقی خرید و فروش ملک اهمیت بسیاری دارد.
چیزی که واضح است این است که املاک در دسته اموال غیرمنقول قرار می گیرند، در نتیجه از قواعدی که مربوط به این نوع اموال است پیروی می کنند. با این وجود عموم افراد به قواعد و مقررات و نکات حقوقی مربوط به فروش ملک آشنایی نداشته و به همین دلیل با دردسر های زیادی مواجه می شوند و اختلافات زیادی در این زمینه به وجود می آید.
نکات که هنگام عقد قرارداد ملک باید بدانیم
نکات مهم در خرید و فروش ملک: حامد امیری وکیل ملکی در رابطه با قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک می گوید:
احراز مالکیت فروشنده یکی از مهم ترین کار هایی است که هر کس تصمیم به خرید ملکی می گیرد باید انجام دهد. به عبارتی فروشنده باید قانونا مالک ملکی باشد که قصد فروش آن را دارد و یا این که از طرف مالک ملک، وکالت نامه رسمی برای فروش داشته باشد.
قابل توجه است که چنانچه زمین مورد معامله از نوع مشاع بود یعنی چند مالک داشت به هنگام فروش لازم است همه مالکان در زمان فروش حاضر باشند و یا یکی از مالکان از جانب سایرین وکالت نامه رسمی برای فروش داشته باشد. در چنین شرایطی این وکالت نامه لازم است به طور رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
نکته حائز اهمیت این است که به هنگام تنظیم وکالت نامه باید علاوه بر وکالت دادن در فروش ملک، باید وکالت به دریافت ثمن یا قیمت ملک مورد معامله هم به وکیل داده شود.
نکات حقوقی فروش ملک:
نکته ی دیگری که باید در نظر گرفت این است که چنانچه یک ملک به صورت وکالتی فروخته شود، به کس دیگری از قبل فروخته نشده باشد. چون حتما شنیده اید که یک ملک به صورت همزمان به چند نفر فروخته شده است.
در ماده ۲۲ قانون ثبت آمده است که:« دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد شناخت و هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست.»
همچنین حامد امیری وکیل املاک در اصفهان اذعان داشت لازم است ملک مورد معامله آزاد باشد. آزاد بودن ملک به این معنا است که سند آن در رهن یا وثیقه بانک و یا شخص دیگری نباشد. در حالتی که ملکی در رهن قرار داشته باشد، این امر در سند مالکیت قید خواهد شد. البته در خصوص معاملات ملک در رهن به طور مفصل در مقاله فک رهن مال صحبت کرده ایم.
به هنگام خریدن یک خانه باید از آن ملک بازدید شود، در این مورد باید خریدار نهایت توجه خود را به کار گرفته و به تمام موارد مورد نیاز دقت کند به طور مثال به راه های دسترسی ، موقعیت قرار گیری ملک، خانه هایی که به آن دید دارند و همچنین اوصاف ظاهری آن خانه.
حامد امیری وکیل ملکی اصفهان دانش آموخته رشته حقوق قضایی و دارای پروانه پایه یک وکالت اماده برای ارائه خدمات وکالت و مشاوره در انواع دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده و … با تکیه بر اطلاعات علمی و تعهد کاری می باشد.
نکات حقوقی خرید ملک
قرارداد عادی و رسمی
در خصوص نحوه ی تنظیم قرارداد فروش ملک باید گفت که این امر هم به صورت سند عادی و هم به صورت سند رسمی امکان پذیر است. قرارداد رسمی، به قراردادی گفته می شود که طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی حضور یافته و اقدام به تنظیم سند می کنند اما سند عادی سندی است که یا در دفتر مشاور املاک و یا در مکانی دیگر بین خود طرفین تنظیم می شود.
پس در میابیم که سند تنظیم شده در دفتر مشاور املاک یک سند عادی حساب می شود. البته در قرارداد هایی که به شکل عادی تنظیم می شود، به منظور حضور یافتن افراد در دفتر خانه اسناد رسمی و منتقل کردن رسمی ملک تاریخ مشخصی تعیین می شود کخ طرفین نمی توانند آن را نادیده بگیرند.
نکات مهم در خرید و فروش ملک: حال چنانچه قولنامه در دفتر مشاور املاک تنظیم شد به گفته وکیل ملکی در اصفهان واجب است که مجوز های قانونی این دفتر مشاور را بررسی کرد.
مشاره با بهترین وکیل ملکی در اصفهان:
حامد امیری وکیل ملکی اصفهان این مطلب را نیز اضافه کرد که: ارزش و قیمت ملک باید به صورت دقیق تعیین و شرایط پرداخت ثمن به وسیله متعاملین مشخص شود.
افرادی که مشکل ملکی برایشان پیش می آید، معمولا در این مواقع به دنبال یافتن بهترین وکیل ملکی خواهند بود.
موسسه حقوقی وکالتی حامد امیری در امر مشاوره حقوقی امور ملکی جزء بهترین وکیل در اصفهان میباشد . چندین سال سابقه موفقیت آمیز در امور وکالت و دعاوی ملکی ، تاکنون با ارائه خدمات مشاوره حقوقی به تمامی عزیزانی که به دنبال وکیل ملکی اصفهان میباشند توانسته ایم جزء وکلای برتر دراصفهان باشیم.
همانطور که کمی بالاتر اشاره کردیم واجب است که از جانب طرفین قرارداد تاریخی به منظور حضور یافتن در دفتر اسناد رسمی تعیین شود تا فروشنده ملک را به طور رسمی به خریدار منتقل کند.
علاوه بر تعیین تاریخ حضور در دفترخانه باید شرایطی را که باعث فسخ شدن معامله می شود را هم پیش بینی کنند و یا اگر قصد بر آن است که هیچ یک توان فسخ معامله را نداشته باشند، قید شود.
همچنین در قرارداد باید وجه التزام و میزان و شرایط گرفتن آن نیز ذکر شود تا اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکرد بدین طریق بتواند خسارت وارد شده به خود را جبران کند. در پایان هم این قرارداد مزبور باید به امضای هر دو طرف قرارداد برسد. خوب است که دو شاهد هم حضور داشته و این قرارداد را امضا کنند.
نکات مهم در خصوص پیش خرید املاک
نکات مهم در خرید و فروش ملک: به طور کلی در قراردادهای پیش فروش باید نکاتی که در ادامه گفته می شود رعایت گردد تا راه برای کلاهبرداری عده ای افراد سودجو بسته شود:
1) اول از همه کسانی که می خواهند ساختمانی را بصورت پیش فروش خریداری کنند، لازم است با مالک اصلی قرارداد منعقد کنند و یا کسی که از جانب مالک اختیار فروش خانه را داشته باشد.
2) همانطور که گفتیم چنانچه شخص فروشنده خود مالک آن ساختمان نباشد باید وکالت نامه ای از سوی مالک اصلی داشته باشد.
3) کسی که خریدار یک واحد پیش فروش است، باید مالکیت فروشنده و یا مالک را نسبت به آن مال احراز کند. توصیه وکیل ملکی این است که تا زمانی که مالکیت فروشنده را نسبت به ملک و همچنین مجوز های قانونی او را احراز نکرده اید از خرید ساختمان های پیش فروش پرهیز کنید.
4) جهت آن که اطمینان حاصل شود که ملک به چندین نفر دیگر به صورت همزمان فروخته نمی شود این است که ملک به صورت رسمی و همچنین به طور مشاعی منتقل بشود.
بیشترین مشکلی که ممکن است برای کسانی که به صورت پیش فروش خانه ای خریداری می کنند، پیش بیاید این است که کسانی که مجموعه ساختمانی را ساخته اند برای آن که وام و تسهیلات مورد نیاز خود را از بانک بگیرند، کل آن مجموعه ساختمانی را نزد بانک به رهن می گذارند.
نکات مهم در قرارداد فروش ملک:
نکات مهم در خرید و فروش ملک: اما پس از آن که ساختمان تکمیل شد به تعهدات خود در مقابل بانک عمل نمی کنند که همین امر موجب خواهد شد بر بدهی واحد مسکونی اضافه شود. چنانچه کل مجموعه ساختمان در رهن بانک باشد خواه رهن آن پیش از قرارداد پیش فروش صورت گرفته باشد و خواه پس از آن، خریدار این امکان را ندارد که فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی بکند.
چون به موجب قانون نمی توان نسبت به ملکی که در رهن قرار دارد حکم به تنظیم سند رسمی صادر کرد و این امر وجهه قانونی ندارد. در این حالت تنها راهی که خریدار دارد این است که دادخواستی مبنی بر فک رهن به طرفیت فروشنده به دادگاه صالح بدهد.
نکات مهم در خرید و فروش ملک: توصیه ی وکیل ملکی در اصفهان به کسانی که واحد های ساختمانی به صورت پیش فروش می خرند این است که زمان امضا کردن قرارداد، در خصوص در رهن بودن یا نبودن ملک مطمئن شوند، تا در صورتی که ملک در رهن قرار داشت علاوه بر این که فروشنده صراحتا در قرارداد مکلف به فک رهن شود، از ثمن و یا بهای معامله به مقدار بدهی بانکی مزد خود نگه دارند.
در موردی که فروشنده یا سازنده میانه ی کار پروژه را به صورت نصفه رها کند، و یا در آن نقایصی وجود داشته باشد خریداران این حق را دارند که به دادگاه مراجعه کرده و آن ها را ملزم به اجرا و تکمیل تعهدات خود کنند.
حال اگر حکم به نفع خریداران صادر شد یعنی سازنده ملزم به اجرای صحیح و یا تکمیل پروژه محکوم شد، اما کماکان به تعهد خود عمل نکرد خریدار می توانند هزینه تکمیل یا اجرای صحیح پروژه را از وی گرفته و خود اقدام به انجام این کار کنند.