مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه یعنی چه؟ تعریف مبایعه نامه؟

اولین چیزی که با شنیدن مبایعه نامه به ذهنمان می‌رسد مبایعه نامه ی مربوط به خانه‌ها و املاک است. در نتیجه مبایعه نامه یکی از مفاهیمی است که استفاده از آن در میان مردم بسیار رواج دارد، و حتی خیلی‌ها با آن به نحوی سر و کار داشته اند.

از این رو لازم است همه ما بدانیم که اصلا این “مبایعه نامه” به چه معناست و به هنگام تنظیم آن باید به چه نکاتی توجه کرد و چه مواردی را می‌توان در ذیل آن افزود.
حامد امیری وکیل خوب در اصفهان با تهیه نمودن این مقاله تلاش کرده است تا به این سوالات پاسخ داده و مفهوم مبایعه نامه را با زبانی ساده برای ما شرح دهد.

👇ویدیو توضیحات مبایعه نامه از زبان وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان👇

تعریف مبایعه نامه

در تعریف مبایعه نامه یا همان بیع نامه باید بگوییم که مبایعه نامه سندی است عادی و به موجب آن خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق می‌کنند تا مالی را خرید و فروش کنند، و در آن در خصوص مواردی همچون زمان و مکان تحویل و شیوه ای که ثمن آن مال باید پرداخت شود توافق می‌کنند.

نکته‌ی مهمی که وکیل حقوقی در اصفهان اشاره می‌کند این است که نباید فکر کرد که مبایعه تنها منحصر به معاملات ملکی است بلکه برای خرید و فروش چیزهای دیگری همچون خودرو و … نیز مود استفاده قرار می‌گیرد.

برای مثال در صورتی که شخصی بخواهد 5 دستگاه یخچال بخرد، می‌تواند در عوض معامله کردن شفاهی اقدام به تنظیم مبایعه کند و با فروشنده در خصوص میزان مبلغ مورد معامله و زمان و مکان تحویل آن توافقاتی کرده و هر دو آن را امضا کنند. این مواردی که در یک برگه به صورت کتبی نوشته می‌شود همان مبایعه نامه است.

سند مبایعه نامه:

لازم به ذکر است که در سند مبایعه نامه هر دو طرف در مقابل هم تعهداتی را قبول می‌کنند و همین امر است که مبایعه نامه را پدید می‌آورد، پس اگر تنها یکی از طرفین متعهد شود در حالی که طرف دیگر هیچگونه تعهدی در برابر او نداشته باشد، مبایعه نامه نامیده نمی‌شود.

اما همانطور که اشاره شد بیع نامه یک سند عادی است. وکیل حقوقی در تعریف سند عادی می‌گوید سندی که اشخاص خود مبادرت به تنظیم و نوشتن آن می‌کنند سند عادی محسوب شده و سندی که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیتشان تنظیم می‌شود را سند رسمی می‌گویند.

مثل شناسنامه ای که همه ی ما در دست داریم و یا سند ملکی که در دفتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد. این را نیز باید خاطر نشان کرد که اعتبار اسناد رسمی نزد مردم و مراجع بسیار بیشتر است.

پس دریافتیم که بیع نامه سندی عادی است و تنها میان طرفین تنظیم کننده ی آن دارای اعتبار و لازم الاجرا است، و این امکان را به شخص می‌دهد که در صورت عمل نکردن طرف دیگر به تعهداتش، الزام او به انجام آن را از دادگاه بخواهد.

اما گاهی نیز قانون گذار تنظیم کردن سند رسمی را واجب دانسته است مثل املاک که نقل انتقالات آن باید به ثبت برسد. البته باید گفت که به دلیل این که در نظام حقوقی ایران اصل بر این است که عقدر رضایی است به محض این که اشخاص بیع نامه برای یک ملک تنظیم می‌کنند خریدار مالک آن ملک می‌شود.

اما به دلیل این که شخص بعدا با مشکلاتی مواجه نشود و همچنین به موجب حکم قانون باید آن را ثبت کند در دفتر اسناد رسمی.
اما در صورتی که در خصوص تنظیم مبایعه نامه نگرانی دارید می‌توانید با وکیل حقوقی در اصفهان تماس حاصل نموده و در این خصوص مشاوره‌های لازم را دریافت کنید.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه

یکی از سوالاتی که اکثریت از وکیل اصفهان می‌پرسند تفاوت مبایعه نامه و قولنامه است. ممکمن است افراد بسیاری در انجام امور خرید و فروش یا ساخت و ساز ملک خود با این موضوعات برخورد کرده باشند .

از نظر لغوی مبایعه نامه و قولنامه با هم تفاوت دارند ولی از نظر حقوقی، مبایعه نامه و قولنامه تفاوت زیادی ندارند .

در مبایعه نامه لازم به محض منقعد شدن قرارداد وجهی به فروشنده ملک پرداخت شود و فروشنده نیز در قبال دریافت آن وجه سند مبایعه نامه را به خریدار تقدیم کند . 

در صورتی که در قولنامه حین بستن قرارداد ، وجهی به فروشنده پرداخت نمی‌شود بلکه به موجب این قرارداد ، فروشنده تضمین خواهد داد که تا زمان فراهم شدن پول یا وجه قرارداد ، مال یا ملک مورد نظر را به فرد دیگری نفروشد.

طرفین بیع نامه

در خرید و فروش هر چیزی دو طرف وجود دارد که خریدار و فروشنده هستند. این طرفین باید برای انجام معامله دارای اهلیت قانونی و همچنین اهلیت تصرف در اموال داشته باشند.

مثلا کسی که ورشکسته است نمی‌تواند یکی از طرفین قرار بگیرد یعنی نه به عنوان خریدار نه فروشنده چون از تصرف در اموال خود ممنوع است. گذشته از آن طرفین باید هر دو به انجام معامله رضایت داشته باشند، وگرنه معامله از مصادیق اکراهی محسوب شده و غیرنافذ می‌شود.

پس در صورتی که طرفین معامله را به صورت صحیح انجام دهند این معامله تحقق یافته و حتی پس از فوت آنها نیز اعتبار خود را از دست نمی‌دهد. مثلا وارثین نمی‌توانند تقاضای بی اعتباری آن را بکنند.

به طور معمول مبایعه نامه‌ها در سه نسخه تنظیم می‌شود که به هر کدام از طرفین یک نسخه داده می‌شود. نسخه ی سوم نیز نزد بنگاه و یا واسطه ای که در حضور او معامله کرده اند باقی می‌ماند.

مبایعه نام کجا تنظیم میشود؟

البته وکیل معاملات اصفهان اضافه کرد که در صورتی که مبایعه نامه در دفتر املاک تنظیم بشود لازم است تا در سامانه ثبت معاملات و مستغلات ثبت و کد رهگیری گرفته شود.

گذشته از همه ی اینها طرفین این امکان را دارند تا علاوه بر مندرجاتی که درج نمودن آن در بیع نامع ضروری است شرایطی را نیز به نفع خود یا ثالث اضافه کنند و به این صورت شخص مقابل را ملزم به انجام آن کنند.

مثلا فروشنده می‌تواند در بیع نامه شرط کند که چنانچه خریدار در مدت معینی مبلغ معامله یا همان ثمن را نپردازد، برای او امکان فسخ قرارداد وجود داشته باشد.

البته این را باید در نظر گرفت که شرطی که طرفین در ذیل بیع نامه درج می‌کند نباید شرط نامشروعی باشد چون ممکن است باطل بودن به بیع نامه نیز سرایت کرده و آن را هم باطل کند.

نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه

نکاتی که فروشنده باید در هنگام تنظیم بیع نامه در نظر بگیرد؛

بزرگ ترین نگرانی که ممکن است یک فروشنده داشته باشد این است که آیا بعد از منعقد کردن بیع نامه مبلغ مورد معامله را بدست می آورد یا نه؟

به منظور آن که فروشنده اطمینان بیشتری داشته باشد می‌تواند سه چهارم از ثمن معامله را تا قبل از به نام زدن و تنظیم سند رسمی از خریدار به طُرُق مختلفی دریافت کند مثلا در طی چند فقره چک، و باقی مانده ی مبلغ را در روز تنظیم سند رسمی بگیرد.

چون این امکان وجود دارد که اگر اخذ مبلغ باقی مانده را به پس از تنظیم سند رسمی موکول کند، خریدار به تعهدات خود عمل نکند.
همچنین همانطور که پیشتر اشاره کردیم فروشنده می‌تواند برای خود در ذیل مبایعه نامه شرطی درج کند، مثلا اگر یکی از چک‌های خریدار برگشت خورد، او حق فسخ معامله را داشته باشد. البته ضرورت دارد مشخصات چک یا سفته ای که خریدار برای ثمن معامله می‌دهد در بیع نامه درج شود.

نکاتی که خریدار باید در هنگام تنظیم بیع نامه در نظر بگیرد:

از نگرانی خریدار به هنگام تنظیم بیع نامه می‌توان به این مورد اشاره کرد که فروشنده برای تنظیم سند رسمی و انتقال مورد معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکند.

به منظور بدست آوردن اطمینان خاطر در این خصوص، خریدار باید از فروشنده تضمینی بگیرد. مثلا می‌تواند در ذیل بیع نامه شرط کند که اگر فروشند به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکرد، وجه التزامی که مقرر شده است را به خریدار پرداخت کند.

در این خصوص باید به این امر توجه کرد خریدار برای این که بتواند از این شرط استفاده کند و در صورت عدم حضور فروشنده وجه التزام را دریافت کند، باید خود به تعهدش عمل کند، مثلا خود ردر تاریخ مشخص شده همرا با مبلغ بلقی مانده از ثمن، در دفترخانه حضور پیدا کند.

نحوه ی تنظیم مبایعه نامه

هم اکنون اشخاص برای آن که بتوانند مبایعه نامه در خصوص خرید و فروش املاک تنظیم کنند باید این کار را در بنگاه‌هایی که در آن امر خرید و فروش املاک صورت می‌گیرد، انجام دهند.

مبایعه نامه در حال حاضر فرم‌های چاپی از پیش تنظیم شده است که اشخاص فقط می‌توانند موارد آن را تکمیل کنند و این حق را ندارند که مندرجات آن را تغییر دهند، البته وکیل حقوقی در اصفهان به این نکته اشاره می‌کند که اگر افراد بخواهند شرطی در این مبایعه نامه درج کنند باید در قسمت توضیحات آن را بنویسند.

و همچنین اگر یکی از طرفین با یکی از بندهای از پیش درج شده در مبایعه نامه مخالفت داشت، می‌تواند آن را در قسمت توضیحات قید و حذف کند.
اما این را باید بدانید که تنظیم مبایعه‌ نامه در فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده نیز اعتبار سند رسمی را نداشته و سند عادی به حساب می‌آیند.

در تنظیم مبایعه نامه باید دقت داشت که مفاد و متن آن بهتر است به وسیله ی شخصی غیر از طرفین نوشته شود و در هنگام نوشتن از یک خودکار استفاده شود و هرگز از دو خودکار با دو رنگ متفاوت استفاده نشود. به علاوه شخصی که مفاد مبایعه نامه را تنظیم می‌کند، باید خط خوانا داشته باشد.

این را نیز باید توجه داشت که در زمان تنظیم کردن مبایعه نامه باید اطلاعات اشخاص را از روی کارت ملی و شناسنامه درج کرد و نباید گفته‌های اشخاص را در این مورد کافی دانست.

مشاوره با وکیل در خصوص تنظیم مبایعه نامه:

دفتر وکالت حامد امیری وکیل ملک و املاک در اصفهان، با بیش از یک دهه سابقه درخشان در پرونده‌های متعدد و اخذ آراء موفق آماده ارائه کلیه خدمات حقوقی اعم از مشاوره‌های تخصصی، قبول وکالت، نگارش حقوقی و تنظیم قراردادها در تمامی موارد دعاوی حقوقی، امور کیفری، دعاوی خانواده، امور تعزیرات، اداره کار به هموطنان گرامی می‌باشد.

پذیرش حضوری: شنبه تا سه شنبه از ساعت ۱۶:۳۰ لغایت ۲۰:۳۰

پذیرش غیر حضوری: در تمامی ایام هفته از ساعت ۱۳:۰۰ لغایت ۱۶:۰۰

مشاوره فوری: در تمامی ایام هفته از ساعت ۸:۳۰ لغایت ۲۳:۰۰

آدرس دفتر وکالت: اصفهان، خیابان سجاد، ابتدای خیابان قائم مقام فرهانی، مجتمع شیخ بهایی طبقه اول واحد ۱۱