نحوه مطالبه اجاره معوقه

نخستین و اصلی‌ترین مسئله‌ای که پس از شنیدن واژه اجاره از ذهن می‌گذرد، اجاره‌بها می‌باشد. عقد قرارداد اجاره از رایج‌ترین عقود است و علاوه بر داشتن مزیت‌های بسیار، معضلات و مسائل مختلفی را نیز دربر دارد.

از جمله این مشکلات، پرداخت نکردن اجاره‌بها از جانب مستاجر می‌باشد. به همین علت مقرراتی نظیر، قانون روابط مالک و مستاجر و قانون مدنی به‌منظور بررسی این معضلات همچنین تنظیم روابط میان مالک و مستاجر وضع گردیده و شروط قرارداد اجاره را نیز مقرر کرده است.
حامد امیری بهترین وکیل اصفهان تصمیم دارد در این مقاله شما را با مبحث اجاره معوقه آشنا کرده و همچنین درباره نحوه مطالبه و وصول آن‌ صحبت کند. با ما همراه باشید.

اجاره ‌بها چیست؟

مبلغی که در ازاء استفاده از ملک، از جانب مستاجر در قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر مشخص می‌شود، اجاره‌بها گویند. به تعبیری دیگر قرارداد اجاره عقدنامه‌ای است که فرد به آن اندازه که از ملک استفاده می‌کند، هزینه آن را نیز پرداخت می‌نماید.

نحوه پرداخت اجاره‌بها طبق توافقی است که میان مالک با مستاجر انجام شده است و در متن اجاره‌نامه مشخص و واضح گردیده که می‌تواند نقداً در ازاء گرفتن رسید از مالک و یا به‌صورت واریز کردن به حساب معینی که مالک به مستاجر داده است، مانند روزانه، ماهانه و یا سالیانه پرداخت نماید.

تفاوت اجور معوقه و اجرت‌المثل

دعاوی اجاره معوقه هزینه دادرسی دارد و می‌بایست طبق مقدار اجاره بهایی که مطالبه می‌شود هزینه دادرسی آن ازسوی مالک براساس تعرفه به دادگاه پرداخت شود که بعد از صادر شدن رأی به نفع مالک و محکوم شدن مستأجر می‌توان آن را از مستأجر دریافت کرد.

اجور در واژه یعنی اجرا شدن و اجور معوقه جمع اجاره بهای پرداخت نشده از سوی مستاجر در طی روزهای سکونت به مقدار مشخص و واضح میان مالک و مستاجر می‌باشد.

در تنظیم دادخواست مطالبه اجاره معوقه مدعی یا مالک به استناد قرارداد که مقدار آن مشخص گردیده است مبلغی را که مستاجر پرداخت نکرده موظف به پرداخت می‌شود و نیاز به ارجاع امر به کارشناسی نیست زیرا مبلغ ماهیانه براساس قرارداد تعیین شده است. اما در مطالبه اجرت المثل خارج از قرارداد است و مستلزم مراجعه به کارشناس برای مشخص نمودن دقیق مبلغ است.

مطالبه اجاره معوقه در قانون

مطابق به ماده ۴۹۰ قانون مدنی به مالک این حق را داده است که (( در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مورد اجاره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید)).

درحال حاضر مطالبه اجور معوقه براساس مقررات روابط مستاجر و مالک می‌بایست براساس آداب معینی انجام گردد و فوراً قابل مطالبه نمی‌باشد. بر اساس قانون، اجاره‌بها می‌بایست مطابق با مبلغ مشخص شده در اجاره‌نامه از سوی مستاجر پرداخت گردد و چنانچه در قرارداد در رابطه با اجاره‌بها از مقدار مبلغ صحبتی نشده باشد، دفاتر املاک می‌توانند کارشناسی و تعیین قیمت اجاره‌بها را نمایند.

مهلت قانونی پرداخت اجاره‌بها از اول تا دهم هر ماه به مالک یا نماینده قانونی او است. اجاره‌بهای به تعویق افتاده می‌تواند به صندوق ثبت یا بانک مشخص شده از جانب سازمان ثبت پرداخت گردد.

چنانچه سند اجاره رسمی باشد، باید رسید مبلغ پرداختی به دفتر تنظیم سند اجاره‌نامه تحویل داده شود. لیکن چنانچه سند اجاره‌نامه عادی باشد، قبض رسید را می‌توان با آدرس محل سکونت مالک به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داد و در ازاء آن، رسید دریافت نمود.

دفترخانه می‌بایست طی مدت ۱۰ روز، اجاره به تعویق افتاده را به مالک پرداخت کند. در این حالت، دیگر امکان فسخ قرارداد و الزام به تخلیه عین مورد اجاره وجود ندارد.

نکات قانونی مطالبه اجاره معوقه

1. مستاجر در استفاده از ملک اجاره شده به صورت معمول رفتار نماید و تعدی‌گری یا تفریط نکند.
2. از ملک مورد اجاره به‌جهت همان مصرفی که در اجاره‌نامه ذکر گردیده، استفاده کند و چنانچه در اجاره‌نامه مورد مصرف مققر نشود، به همین منظوری که از وضعیت و شرایط ملک استنباط می‌گردد،‌ استفاده نماید.
3. ملک اجاره شده را به شیوه‌ای که میان طرفین ذکر گردیده، پرداخت نماید و در صورت عدم تعیین موعد، به صورت نقدی پرداخت نماید.

مرجع صالح رسیدگی به مطالبه اجاره معوقه

بنابر گفته حامد امیری بهترین وکیل حقوقی : مطالبه اجور معوقه نسبت به مقدار مبلغ درخواستی، امکان طرح در شورای حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی را دارد. مراجع صالح به‌منظور رسیدگی به این دادخواست نیز با دقت به خواسته تسلیم شده تعیین می‌گردد.

به این معنا که چنانچه مبلغ اجاره‌بهای مورد مطالبه در شکوائیه تا مبلغ 200 میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف واقع در محل ملک، سازمان صالح رسیدگی به پرونده می‌باشد و چنانچه مبلغ درخواست شده بیشتر از 200 میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی واقع در محل ملک، مرجع صالح به‌منظور رسیدگی به شکایت می‌باشد.

نحوه مطالبه اجاره معوقه و وصول آن

چنانچه اجاره‌بها از سوی مستاجر پرداخت نگردد، مالک می‌تواند در دادگاه واقع در محل ملک، برای مطالبه اجاره معوقه و سلب مالکیت از ملک، با تنظیم شکوائیه ، اعلام شکایت کند.

پس از تنظیم شکوائیه از سوی مالک و ابلاغ زمان دادرسی به مستاجر و ارزیابی دلایل مطرح شده توسط مالک و توضیحات و دفاعیات مستاجر، چنانچه حق به اثبات رسد، قاضی به نفع مالک رأی صادر می‌نماید و مبلغ اجاره‌بهای معوقه که مستاجر می‌بایست به موجر پرداخت نماید، با عنوان کردن مهلت اجاره‌بهای پرداخت نشده اعلام می‌گردد.

در صورتی که رأی غیابی باشد، امکان واخواهی و پس از آن تجدیدنظر از جانب مالک وجود دارد و چنانچه مالک نیز به آن اعتراض داشته باشد، در مهلت تعیین شده که در رأی ذکر می‌گردد، می‌تواند به آن اعتراض نماید.

پس از صادر شدن رأی طبق محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می‌گردد و با شناسایی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مد نظر را وصول کرد.

لیکن چنانچه اموالی از مستأجر شناسایی نگردد، می‌توان او را بازداشت کرد. و در صورتی‌که مستاجر در موعد قرارداد مبلغی را به صورت ودیعه نزد مالک سپرده باشد، قاضی پس از کم کردن ضرر و خسارت مالک و اجاره معوقه از مبلغ پیش پرداخت ودیعه، باقیمانده مبلغ را به مستاجر باز می‌گرداند. چنانچه اجاره‌بها پرداخت نگردد، مالک مطابق با ماده 496 قانون مدنی می‌تواند مدعی فسخ قرارداد نیز شود.

مدارک لازم برای شکایت مطالبه اجاره معوقه

نمونه دادخواست مطالبه اجاره‌بها، به شکل دادخواست‌های تایپ شده از سوی قوه قضائیه در اختیار افراد قرار داده می‌شود. مشخصات مالک و مستاجر در آن ذکر می‌گردد و توضیحات خواسته در متن دادخواست ذکر شده و به مرجع صالح ارائه می‌گردد. مدارک مورد نیاز به صورت ذیل الحاق دادخواست می‌گردند:

• تنظیم دادخواست و ذکر درخواست مالک
• کپی برابر اصل اوراق شناسایی و هویتی
• کپی برابر اصل اجاره نامه
• کپی برابر اصل اسناد مالکیت
• هزینه دادرسی دعاوی مطالبه اجاره معوقه

هزینه دادرسی دعاوی اجاره‌بها بر مبنای مقدار اجاره بهایی که مطالبه می‌گردد، از سوی مالک بر اساس تعرفه، به دادگستری پرداخت می‌شود. بعد از صادر شدن رای به نفع مالک و محکومیت مستاجر، مالک این هزینه را می‌تواند از مستاجر بگیرد.

اظهارنامه مطالبه اجاره معوقه

آنگونه که وکیل پایه یک دادگسنری می گوید: مالک پیش از تنظیم شکوائیه به دادگاه بابت اجاره معوقه، می‌تواند با طرح شکایت و ارائه اظهارنامه شرح مطالبات خود را به مستاجر اعلام نماید.
مستاجر یا به آن پاسخ می‌دهد و یا آن را بدون پاسخ می‌گذارد. در حقیقت اظهارنامه یعنی اعلام خواسته مالک به مستاجر می‌باشد و به معنای طرح دعوی به ‌منظور مطالبه اجاره معوقه نمی‌باشد.

آیا تاخیر در پرداخت اجاره‌بها جریمه دیرکرد دارد؟

بهترین وکیل اصفهان پاسخ می دهد: چنانچه اجاره‌بها از جانب مستاجر پرداخت نگردد، طبق قانون مبلغی تحت عنوان جریمه‌ در نظر گرفته نشده است. با این وجود ممکن است به درخواست مالک بندی تحت عنوان تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه در قرارداد اضافه کرد که طبق آن مالک می‌تواند مبلغی برابر با اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.

نکات مهم در مطالبه اجور معوقه

طبق بیانات حامد امیری وکیل ملکی در اصفهان ، بلافاصله پس از انعقاد قرارداد اجاره همچنین تحویل ملک به مستاجر، می‌بایست مستاجر اجاره‌بهای خود را پرداخت نماید. چنانچه عین مستاجره تلف گردد و از بین رود، مستأجر به پرداخت باقی‌مانده اجاره تعهدی ندارد. همزمان با مطالبه اجاره معوقه مالک می‌تواند، مخارجی نظیر پول آب، برق و … را هم مطالبه نماید.

در قرارداد اجاره می‌توان این شرط را عنوان کرد که چنانچه اجاره‌بها برای مدت مشخص پرداخت نشود، مالک این امکان را دارد که قرارداد را فسخ و ملک را تخلیه نماید.

در صورتی‌که مستأجر در قبال پرداخت اجاره‌بها به تعداد اقساط آن، به مالک چک داده باشد، چنانچه چک برگشت بخورد، مالک تنها دادخواست مطالبه وجه چک را می‌تواند به دادگاه ارائه دهد نه مطالبه اجاره معوقه.

می‌بایست مستاجر اجاره‌بها را صرفاً به مالک پرداخت نماید و در غیر این‌صورت وجه قانونی ندارد. مالک در رابطه با تصرفات مستاجر بعد از به پایان رسیدن قرارداد، فقط می‌تواند اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس را دریافت نماید و حق مطالبه ضرر ناشی از تاخیر در تخلیه برمبنای توافق طرفین را ندارد.

سخن پایانی

اجاره معوقه یعنی اجاره‌بهای مکان کرایه‌ای که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. چنانچه اجاره‌بها پرداخت نشود و به تعویق بیافتد، مالک می‌تواند با طرح شکایت، مستاجر را مجبور به پرداخت کردن اجاره‌بهای عقب افتاده نماید که بعد از صادر شدن رأی و روند مراحل اجرایی، می‌توان آن را وصول کرد. مقدار اجاره معوقه با عنوان اجرت‌المسمی در قرارداد اجاره‌ مشخص گردیده است.