فسخ عقد اجاره: نکاتی درباره فسخ عقد اجاره! قرارداد مباشرت مغازه

فسخ عقد اجاره: در حقوق ایران عقود به دو دسته تقسیم می شوند: عقود معین و عقود نامعین عقود معین عقودی هستند که در قانون نام، احکام و مسائل مربوط به آن مفصلاً آمده است اما عقود نامعین عقودی هستند که نامی از آن ها در قانون نیامده و تحت ماده ۱۰ قانون مدنی اعتبار پیدا می کنند. عقد اجاره یکی از مهم ترین عقود معین است.

فسخ عقد اجاره: در این مقاله قصد داریم با اجاره و تعهدات طرفین در آن و همچینی مواردی که باعث فسخ اجاره می شود صحبت کنیم. در این زمینه موسسه حقوقی حامد امیری وکیل موجر و مستاجر در اصفهان ما را یاری کرده است تا از اطلاعات وکیل پایه یک دادگستری بهره مند شویم.

ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می گوید:《اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود…》

فسخ عقد اجاره: در تعریف فوق اشاره ای به معوض بودن عقد اجاره نشده است اما همانطور که همه ما می دانیم این تملیک منافع رایگان نیست و مستاجر نیز در برابر موجر متعهد است مالی که عموماً مبلغی پول تست بپردازد.

بند ۳ ماده ۴۹۰ در خصوص تکالیف مستاجر گفته《 ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.》
حال اگر بخواهیم تعریفی جامع تر و مانع تر از اجاره بکنیم می گوییم عقدی است که به موجب آن مستاجر در برابر مالی که به موجر می پردازد برای مدت معینی مالک منافع عین مستاجره می شود.

فسخ عقد اجاره: پس از این تعریف مستنبط می شود که عقد اجاره ۳ خصوصیت اصلی دارد:

• _ عقدی است تملیکی
• _ عقدی است معوض
• _ عقدی است موقت

شرایط صحت عقد اجاره

فسخ عقد اجاره عقد اجاره نیز از نظر شرایط انعقاد و آثار تابع قواعد عمومی قرارداد هاست. یعنی مثل هر قرارداد دیگری باید دو طرف اراده جدی و سالمی داشته باشند، مطابق قانون دارای اهلیت باشند، موضوع عقد اجاره باید معین و معلوم باشد و در آخر باید جهت قرارداد مشروعیت داشته باشد.

عقد اجاره عقد لازم است، به این معنا که تا زمانی که مدت آن پایان نیافته است نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند. در نتیجه اگر مستاجری خانه ای را به مدت یک سال اجاره کند و پس از گذشت ۶ ماه آن را تخلیه کند اگر موجر به انحلال اجاره راضی نباشد، مستاجر باید اجاره را تا پایان مدت یک سال پرداخت کند.
البته عقد اجاره به فوت یا حجر موجر و مستاجر باطل نمی شود. در ماده ۴۹۷ قانون مدنی نیز آمده است 《 عقد اجاره به واسطه فوت موجر و مستاجر باطل نمی شود…》

البته دو استثنا در این مورد وجود دارد :

– اگر موجر (مالک) فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد.
که با فوت او اجاره باطل می شود.
– اگر در قرارداد شرط مباشرت مستاجر شده باشد که با فوت او اجاره باطل می شود.

تعهدات موجر در عقد اجاره

موجر با وقوع عقد اجاره تعهداتی در برابر مستاجر پیدا می کند از جمله این تعهدات:

– تسلیم مورد اجاره «تعهدات موجر»

فسخ عقد اجاره: مستاجری که ملکی را اجاره می کند برای آن که بتواند در آن تصرف کند باید مورد اجاره را در اختیار داشته باشد پس تسلیم مورد اجاره شرط درستی عقد است. حال اگر مورد اجاره در اختیار مستاجر قرار نگیرد حق دارد اولاً اجاره بها را پرداخت نکند تا زمانی که عین مورد اجاره در اختیارش قرار بگیرد به عبارتی حق حبس دارد دوماً الزام موجر به تسلیم را از دادگاه بخواهد و اگر اجبار او به هر دلیلی ممکن نبود می تواند اجاره را فسخ کند.

– انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی 《 تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم باشد》پس نتیجه می گیریم چون موجر در برابر گرفتن اجاره باید قابلیت انتفاع از عین را در اختیار مستاجر بگذارد. البته دو طرف می توانند بر خلاف آن تراضی کنند.

– خودداری از تغییری که با هدف اجاره تعارض داشته باشد

موجر در صورتی به طور قطع نسبت به احاره بها حق پیدا می کند که عین مورد اجاره را برای مستاجر آماده انتفاع نگه دارد. مثلا از تغییر غیر ضروری و تغییر عین بپرهیزد چون این اقدامات مانع از استفاده مستاجر می شود و به عبارتی یک نوع مزاحمت است. ماده ۴۸۴ قانون مدنی نیز در این باره می گوید: 《 موجر نمی تواتد در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.》

تعهدات مستاجر

همانطور که موجر تعهداتی در برابر مستاجر دارد، مستاجر نیز در مقابل موجر دارای تعهداتی است از جمله:

– پرداخت اجاره بها

فسخ عقد اجاره: مالک و مستاجر برای تعیین مقدار اجاره بها آزادی دارند، اجاره که مورد توافق هر دو است اجرت المسمی یا اجاره بها نام دارد. مقدار این اجاره تا پایان مدت اجاره غیرقابل تغییر است اما اگر مستاجر به تصرف خود در مورد اجاره ادامه بدهد نه موجر و نه مستاجر به تعهدات قبلی خود پای بند نیستند. اگر اختلامی میان موجر و مستاجر در خصوص میزان احاره حاصل شد، مدعی موجر است که مبلغ زیادتری را ادعا می کند. و حرف مستاحر چون با اصل عدم مطابق است به اثبات اجتیاج ندارد.

– خودداری از تعدی و تفریط

مستاجر نسبت به مورد اجاره امین است و به عنوان نماینده مالک آن را تصرف دارد در نتیجه باید به نحوی از آن نگهداری و مراقبت کند انگار که مال خودش است. هنگام استفاده از منافع نیز مستاجر باید در حدود مفاد اجاره و عرف رفتار کند و دچار تعدی و تفریط نشود. تعدی یعنی تجاوز از حدود عرف و انجام فعلی که نباید انجام دهد، تفریط یعنی خودداری از کاری که به حکم عرف یا قرارداد باید انجام دهد. مثلا اگر مستاجری خانه ای را برای سکونت اجاره کند حق ندارد آن را به مدرسه اختصاص دهد.

– تغییر ندادن مصرف مورد اجاره

مستاجر باید نسبت به مفاد عقد اجاره وفادار باشد و رعایت کند و از مورد اجاره همان مصرفی را بکند که در قرارداد مشخص کرده اند. مثلا خانه ای را که برای شکونت اجاره کرده به مطب تبدیل نکند و یا مغازه ای که برای مبل فروشی اجاره کرده مشروب فروشی نکند و … .ضمانت اجرای این کار در ماده ۴۹۲ قانون مدنی آمده است 《 اگر مستاجر عین مستاحره را در غیر مرودی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ خواهد داشت.》 موجر برای منع مستاجر باید به دادگاه رجوع کند دادگاه نیز باتوجه به اوضاع و احوال تصمیم می گیرد و اگر ادعای موجر را موجه دید مستاجر را منع می کند و اگر منع ممکن نبود موجر حق دارد اجاره را فسخ کند.

قرارداد اجاره نکات ریزی دارد که بهتر است با وکیل حرفه ای در این خصوص مشورت کنید. پیشنهاد ما به شما موسسه حقوقی حامد امیری است که سابقه و تجربه خوبی در مورد مسائل حقوقی دارد.

در چه مواردی «مستاجر» می تواند اجاره را فسخ کند؟

الف) موجر باید عین مستاجره را به مستاجر تسلیم کند و اگر موجر از تسلیم امتناع کرد، مستاجر، موجر را مجبور به تسلیم میکند و اگر اجبار ممکن نبود ،مستاجر به استناد خیار تعذر تسلیم حق فسخ اجاره را دارد .

ب) اگر در مورد اجاره عیبی وجود داشته باشد در زمان قرارداد اجاره ، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا اجاره را به همان شکل که هست بپذیزد ،فسخ اجاره در این مورد مستند به خیار عیب است.

ج) اگر مورد اجاره کلی باشد (مثلا یک پراید سفید صفر از میان چند پراید سفید صفر موجود) و این ماشین معیوب باشد مستاجر حق فسخ ندارد و باید موجر را ملزم به تسلیم یک خودرو پراید دیگر کند و اگر تبدیل ممکن نشد در این حالت حق فسخ خواهد داشت .به استناد خیار تعذر تسلیم .

د) اگر در مدت اجاره در، مورد اجاره (مثلا منزل مسکونی که اجاره شده است) تعمیراتی نیاز باشد و تعمیر نکردن سبب ورود ضرر به موجر شود، مستاجر ، ولو در مدت تعمیر نتواند کلا یا بعضا از خانه استفاده کند نمی تواند مانع تعمیرات شود اما در این شرایط مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند.

ه) اگر شخص ثالثی پیش ازاینکه موجر مورد اجاره را تحویل مستاجر دهد،مزاحم مستاجر شود، در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ز) اگر در موقع انعقاد عقد اجاره مستاجر برای خودش حق فسخ را شرط کرده باشد

در چه مواردی «موجر» می تواند اجاره را فسخ کند ؟

الف) اگر مستاجر در مورد اجاره تعدی و تفریط کند طبق توضیحی که در فوق دادیم مثلا منزل مسکونی را که اجاره کرده به طور متعارف استفاده نکند مثلا تبدیل به کارگاه فرش کند .

ب) اگر مستاجر خانه را اجاره کند که در آن مدرسه راه بیاندازد و موجر هم صرفا به همین جهت اجاره داده باشد اما مستاجر آن را به کار دیگر اختصاص دهد مثلا تبدیل به کارگاه نجاری کند و موجر نتواند مستاجر را از این کار منع کند موجر حق فسخ خواهد داشت .

ج) اگر موجر قصد داشته باشد خانه ای که به اجاره داده است را به دیگری بفروشد و در قرارداد اجاره شرط کرده باشد که اگر خانه را بفروشم حق فسخ اجاره را دارم، در این حالت، با انتقال مورد اجاره به دیگری از سوی موجر ، وی حق فسخ خواهد داشت .

عزیزانی که تا اینجا ما را همراهی کردید اگر هنوز در خصوص اجاره و فسخ اجاره سوالات و نیاز به راهنمایی دارید می توانید مطابق راه های مندرج در سایت جهت اخذ مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان و اعطاء وکالت با موسسه حقوقی حامد امیری در اصفهان در ارتباط باشید.