اثبات مالکیت ملک موروثی چگونه است؟ اثبات مالکیت زمین ارثی!

اگر یکی از وراث در ملک نشسته باشد

اثبات مالکیت ملک موروثی: املاک موروثی به املاکی گفته می‌شود. که مالک آن فوت شده است و بر اساس قانون و مقررات به وراث فرد فوت شده خواهد رسید.

به بیانی دیگر، زمانی که مالک از دنیا می‌رود. بر اساس قانون انحصار وراثت، ملک مربوطه به وراث انتقال می‌یابد مگر اینکه وصیت‌نامه رسمی تنظیم گردیده باشد. و یا وضعیت به خصوصی برای ملک در نظر گرفته شده باشد.

در این شرایط ملک موروثی شناخته می‌شود. علاوه بر این چنانچه بیشتر از یک وارث وجود داشته باشد، وراث در برابر اموال باقی‌مانده از شخص متوفی مالکیت مشاع خواهند داشت.

اثبات مالکیت ملک موروثی: درخصوص مالکیت املاک موروثی و اثبات آن حامد امیری بهترین وکیل اصفهان مطالبی گردآوری کرده و تصمیم دارد توضیحات بیشتری درباره آن بدهد. پس برای آنکه بیشتر با این موضوع آشنا شوید حتما این مقاله را تا پایان مطالعه کنید. در آخر نیز می‌توانید نظرات یا سوالات خود را در کامنت برای ما بنویسید.

اثبات مالکیت ملک موروثی

ورثه متوفی به دو دسته تقسیم‌بندی می‌شوند:

• اشخاصی که مطابق با قانون رایج کشور مشمول ارث گردیده باشند.
• اشخاصی که بر حسب وصیت‌نامه متوفی، مشمول ارث گردیده باشند.

اثبات مالکیت ورثه: در صورت نخست، شخصی که به دلیل رابطه سببی و یا رابطه نسبی اعم از همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث گردیده است، حق دارد پس از طی نمودن مراحل انحصار وراثت از طریق دادگاه، مالکیت خویش را بر اموال مورد نظر، اثبات نماید؛ در چنین حالتی، دادگاه سهم هر شخص را پس از صدور گواهی انحصار وراثت، تعیین می‌نماید.

به این معنی که به صورت دقیق به اشخاص اطلاع خواهد داد که هر شخص می‌تواند چه میزان از اموال منقول و غیرمنقول شخص متوفی را دریافت نماید؛ از این رو، حکم دادگاه جهت اثبات مالکیت هر یک از ورثه کافی می‌باشد.

در صورت دوم، شخصی که به هر علت، اسمش در وصیت‌نامه قید گردیده است، می‌بایست علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت‌نامه متوفی را هم به دادگاه تسلیم نماید؛ قاضی پس از ارزیابی مدارک مورد نظر، سهم آن شخص را هم در ارث تعیین خواهد کرد؛ مجددا حکم دادگاه، مالکیت را ثابت می‌نماید.

اگر یکی از وراث برای انحصار وراثت نیاید

اثبات مالکیت مورث: پس چنانچه شخصی، جهت اثبات مالکیت خود با مشکل مواجه شود، قادر است از وصیت‌نامه معتبر متوفی بهره‌گیری نماید. البته این موضوع مستلزم وجود نام ورثه و اموال تعلق گرفته به او در وصیت نامه می‌باشد.

حالت سومی هم وجود دارد که تلفیقی از دو صورت فوق می‌باشد. یعنی شخص مضاف بر اینکه جزو وارث قانونی به حساب می‌آید، در وصیت‌نامه اموال دیگری هم به وی تعلق گرفته است.

در این شرایط روند کار، همچون مراحل مذکور می‌باشد. یعنی تحویل وصیت‌نامه همراه با گواهی انحصار وراثت که موجب حکم دادگاه جهت اثبات مالکیت می‌گردد.

هیچ یک از ورثه حق ندارند بدون همراه داشتن گواهی انحصار وراثت، در برابر اموال متوفی، ادعایی بکنند. پس از اینکه فهرست وراث از طریق دادگاه در گواهی انحصار وراثت درج گردید، وراث اموال را تقسیم کنند. دادگاهی صادر کننده گواهی انحصار وراثت، نزدیک‌ترین دادگاه مکانی است که متوفی در آنجا اقامت داشته است.

فروش ملک موروثی مشترک

وکیل ملکی اصفهان می‌گوید: فراد باید در نظر داشته باشند که هر نوع شکایتی در خصوص مال غیرمنقول از جمله دعوای مالکیت، مزاحمت و ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر دعاوی مربوط به املاک، می‌بایست در دادگاهی مطرح گردد که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است. این موضوع حتی اگر خوانده در حوزه آن مال غیرمنقول ساکن نباشد هم صدق می‌کند. (چون می‌دانیم که دعوی باید در محل اقامت خوانده مطرح شود.)

حال از آنجایی که دعوای ابطال سند مالکیت رسمی یک نوع ادعای مالکیت ملک غیرمنقول است، پس باید این دعوی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

مراحل معامله املاک موروثی

اثبات مالکیت ملک موروثی: خرید و فروش ملک موروثی کمی با خرید و فروش ملک عادی فرق دارد. یعنی اگر شما خریدار باشید باید نکاتی را دقت کنید تا درآینده مشکلی برایتان پیش نیاید.

البته بهترین کار این است که پیش از معامله چنین ملکی حتما با وکیل معاملات در اصفهان مشورت کنید تا وی راهنمایی‌های لازم را به شما بدهد. نکاتی که باید به آن توجه داشته باشید به شرح زیر است:

1) مشخص بودن صاحب ملک

نمونه دادخواست اثبات مالکیت به طرفیت وراث: نخستین و اصلی‌ترین نکته‌ای که می‌بایست به آن توجه نمایید، این است که ملک به اسم شخص متوفی باشد. چرا که اگر اطمینان حاصل نشود که ملک به اسم شخص متوفی است و بعد اقدام به خرید آن نمایید، احتمال اینکه سرتان کلاه برود زیاد است.

2) گواهی انحصار وراثت

اصلی‌ترین مدرک به منظور معامله املاک موروثی، گواهی انحصار وراثت می‌باشد. به موجب این گواهی معلوم می‌شود که با چه اشخاصی در معامله ملک روبه‌رو هستید. به منظور پيشگيری از اتفاق هر نوع مشکل در خرید ملک ورثه‌ای، افزون بر مشاهده گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را نیز بررسی نمایید و یا از اداره ثبت احوال، استعلام بگیرید.

3) بررسی وراث صغیر

پیش از معامله باید حتماً مدارک شناسایی فروشندگان از جمله شناسنامه و کارت ملی را مشاهده کنید و سال تولد وراث را مورد بررسی قرار دهید. چنانچه ورثه زیر از 15 سال نیز وجود داشته باشد، بر حسب قانون از تصرف در دارایی و حقوق مالی خویش محروم خواهند بود و حق معامله ایشان به عهده ولی یا قیم شان است.

در این خصوص، قيم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد و می‌بایست ابتدا جواز فروش ملک صغير را از دادسرا تقاضا نماید. دادستان پس از بررسی مصلحت صغير و احراز اين امر، مجوز مورد نظر را صادر می‌کند.

4) بررسی وصیت‌نامه متوفی

حتما پیش از معامله بررسی کنید که متوفی وصیت‌نامه‌ای در خصوص ملک مربوطه دارد یا خیر. چرا که طبق قانون هر کسی حق دارد قسمتی از اموال خویش را بعد از مرگش به شخص دیگری واگذار کند.

از این رو چنانچه بخشی از ملک به شخصی واگذار گردیده باشد، آن فرد در زمان معامله ملک می‌بایست حتما حاضر باشد و چنانچه شما از این موضوع ناآگاه باشید، دچار مشکل خواهید شد.

5) بررسی وکالتنامه

چنانچه يکی از ورثه از جانب دیگر وراثی که در زمان انجام معامله حاضر نیستند، جهت فروش وکالت‌نامه رسمی ارائه کند و یا آنکه وراث در خارج از ایران باشند و به فردی به جهت فروش وکالت داده باشند، الزامی است که به نکات زیر توجه کند:

وکلا می‌بایست دارای وکالت‌نامه رسمی و معتبر باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی هرگز قابل قبول نمی‌باشد.

وکالت‌نامه می‌بایست حتما در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و قانونی باشد.

6) موافقت تمامی وراث

از جمله نکات مهم پیش از معامله ملک ورثه‌ای این می‌باشد که زمان تنظیم مبایعه‌نامه، می‌بایست حتما تمامی ورثه یا وکلای ایشان حضور به عمل آورند و مبایعه‌نامه را امضا نمایند. چنانچه یکی از آنها موافقت نداشته باشد، قادر به انجام معامله نخواهید بود.

7) پرداخت وجه معامله به تمامی وراث

نحوه پرداخت وجه معامله در موقع خرید املاک ورثه‌ای بسیار حائز اهمیت است. زمان پرداخت وجه فروش ملک ، بایستی سهم تک تک وراث به طور کامل پرداخت گردد. همچنین توجه کنید که ملک مورد نظر در وصیت‌نامه متوفی به شخص دیگری واگذار نشده باشد.

معمولا خریدار کل وجه معامله را به یکی از وراث می‌پردازد تا میان وراث دیگر تقسیم‌بندی کند. اما این کار کاملا غلط بوده و خریدار بایستی سهم هر کدام از ورثه را جداگانه به آنها بپردازد تا مشکلی به وجود نیاید.

8) بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی

بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث، از جمله نکات مهم معامله ملک موروثی می‌باشد. بر حسب قانون ورثه بایستی حداکثر ظرف مدت شش ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را تسلیم نمایند تا اداره مالیات با نظر به اموال منقول و غیرمنقول شخص فوت‌شده، بررسی‌های مربوطه را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی متوفی را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود.

لذا حتما توجه کنید ملک مورد معامله در لیست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. چنانچه در فهرست نبود، از انجام معامله امتناع کنید.

9) نگهداری مدارک و مستندات مهم

برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در املاک موروثی، پیشنهاد می‌شود در مبایعه‌نامه تنظیم شده میان وراث و خريدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور کلیه مدارک و مستندات از جمله شماره سريال سند مالکيت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب ماليات بر ارث، قيم‌نامه، وکالت‌نامه، وصيت‌نامه، گواهی پايان کار شهرداری، جواز صادر شده از سوی واحد سرپرستی دادسرا به عنوان تجويز فروش ملک صغير و… قید گردند.

👈«وکیل خانواده در اصفهان»👉

ماده قانونی خلع ید از املاک موروثی

در قانون نیز به این موضوع اشاره شده است با این توضیح که ملک موروثی یا به ارث رسیده تا پیش از تقسیم اموال مشاع محسوب می‌گردد.

ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بیان داشته است:« در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادرشده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ‌ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»

جمع بندی اثبات مالکیت

املاک موروثی به املاکی گفته می‌شود که مالک آن فوت شده است و بر اساس قانون و مقررات به وراث فرد فوت شده خواهد رسید.

شخصی که به دلیل رابطه سببی و یا نسبی اعم از همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث گردیده است، حق دارد پس از طی نمودن مراحل انحصار وراثت از طریق دادگاه، مالکیت خویش را بر اموال مورد نظر، اثبات نماید؛ در اینگونه شرایط دادگاه سهم هر شخص را پس از صدور گواهی انحصار وراثت، تعیین می‌نماید.

شخصی که به هر علت، اسمش در وصیت‌نامه قید گردیده ، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت‌نامه متوفی را هم به دادگاه تسلیم نماید؛ قاضی پس از ارزیابی مدارک مورد نظر، سهم آن شخص را هم در ارث تعیین خواهد کرد؛ مجددا حکم دادگاه، مالکیت را ثابت می‌نماید.