چه زمانی می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد؟ تخلیه ید مستاجر

طرح دعوای تخلیه: طرح دعاوی تخلیه به چه صورت است؟ از رایج ‌ترین و پر کاربرد ترین قرارداد‌ها، قرارداد اجاره است که به وفور بین اشخاص جامعه انعقاد پیدا می کند.

این فراوانی منعقد کردن قرارداد اجاره اعم از املاک مسکونی و تجاری و یا سایر اموال، باعث شده‌ است که دعاوی که به این نوع قراردادها مربوط است افزایش پیدا کند. که مهم ‌ترین و متداول ‌ترین این دعاوی، دعوای تخلیه است.

در روابط میان موجر و مستاجر سه قانون حاکم است قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و مصوب ۷۶ و همچنین قانون مدنی. دعوای تخلیه نیز بر اساس همین قوانین مطرح می شود.

دعوای تخلیه ید به چه معناست؟

دعوای تخلیه ید که به آن دعوای تخلیه نیز می گویند، مخصوص به مواردی است که یک شخص با رضایت و اجازه مالک، ملکی را تصرف کرده است.

به بیان دیگر به هنگام شروع تصرف مالک راضی بوده است و معمولاً با قرارداد هایی همچون قرارداد اجاره یا صلح منافع یا اباحه منفعت ایجاد می شود. البته غالبا به هنگام طرح دعوای تخلیه ید با قرارداد اجاره روبرو می شویم که طرفین آن موجر و مستاجر هستند.

در چنین فرضی اگر شرایط لازم وجود داشت، بدون در نظر گرفتن اینکه مورد اجاره مسکونی است یا تجاری، مالک یا موجر این امکان را دارد که به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست تخلیه ید کند.

بارزترین مورد تخلیه ید جایی است که مدت اجاره منقضی شده اما مستاجر عین مستاجره را تخلیه نکرده و تحویل نمی دهد. در این مورد موجر می تواند دعوای تخلیه اقامه کرده و تخلیه عین مستاجره را بخواهد.

تخلیه ید و خلع ید چه تفاوتی دارند؟

گاهی پیش می آید که دو دعوای تخلیه و خلع ید به دلیل شباهت هایی که به هم دارند اشتباه گرفته شوند، و مثلا به جای طرح دعوای تخلیه ید، دعوای خلع ید اقامه شود.

از همین جهت پیشنهاد ما این است که از وکیل متخصص ملکی در اصفهان مشورت بگیرید چون اگر در عنوان دعوا اشتباه شود، وقت و هزینه ای را بیهوده مصرف کرده اید.

و اما تفاوت های دو دعوای تخلیه ید و خلع ید به این شرح است:

– دعاوی تخلیه و خلع ید از جهت ارکان تفاوت دارند. دعوای خلع ید از غصب ناشی می شود و یک فردی ملک دیگری را به ناحق تصرف کرده و آن فرد تقاضای خلع ید او را می کند. در حالی که در دعوای تخلیه فرد به جهت قرارداد و اجازه مالک است که آن مالک را تصرف کرده است.

– دعوای تخلیه ید در دسته دعاوی غیرمالی است از همین رو هزینه دادرسی آن کمتر است، لیکن خلع ید از دعاوی مالی محسوب شده و به تبع هزینه دادرسی آن از دعوای تخلیه بیشتر است.

– این دو دعوا از لحاظ مرجع رسیدگی نیز با هم تفاوت دارند. دعوای خلع ید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود و اما دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف محل وقوع ملکی تشکیل خواهد شد.

– تصمیم دادگاه در مورد تخلیه به شکل دستور تخلیه است ولی در خلع ید به صورت حکم است.

نکات مهم در زمینه درخواست تخلیه فوری یا دستور تخلیه

1- شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری را دارد.

2- شورای حل اختلاف زمانی صلاحیت رسیدگی به درخواست تخلیه را دارد که قرارداد اجاره از نوع عادی باشد و دارای این شرایط باشد:

• • قرارداد اجاره یه صورت کتبی باشد.
• • در قرارداد اجاره مدت قید شده باشد.
• • در قرارداد اجاره مبلغ تعیین شده باشد.
• • در این قرارداد لااقل امضای دو شاهد وجود داشته باشد.
• • مدت قرارداد به پایان رسیده باشد.

3- در موردی که قرارداد اجاره از نوع رسمی باشد، دفتر اسناد رسمی و اداره اجرای ثبت برای صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه در خصوص تخلیه صلاحیت دارد.

4- زمانی شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دستور تخلیه با اجاره نامه عادی را دارد که محل، برای سکونت اجاره داده شده باشد و اگر مکان برای تجارت اجاره داده شده باشد و حق کسب و پیشه و تجارت داشته باشد، به هیچ وجه این شورا صالح نیست.

5- در دعوای دستور تخلیه به رسیدگی قضایی در مراجع یاد شده نیازی نیست و بدون آنکه طرفین حضور داشته باشند، مرجع صالح دستور تخلیه را صادر می کند.

6- مستاجر، بر اساس شرایط و به نحوه ای که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است، این امکان را دارد که تا دو بار و حداکثر به مدت ۲۰ روز مهلت بگیرد.

7- دستور تخلیه از طریق دادخواست و بوسیله دفاتر خدمات قضایی تقاضا می شود و همانطور که گفتیم از جمله دعاوی غیر مالی است.

8- اگر موجر ادعا کند که اجاره های عقب افتاده پرداخت نشده و یا خسارتی به ملکش وارد شده است می تواند به طور مستقل در این زمینه ها طرح دعوا کرده و آن مبلغ پول پیش که در صندوق دادگستری واریز شده است را ضمن اجرای دستور تخلیه توقیف کند.

مرجع اعتراض به دعاوی اجاره

دعوای تخلیه عین مستاجره: گفتیم که شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت را ندارد، اما این سوال بوجود می آید که در چه مرجعی باید این دعاوی را مطرح کرد؟

وکیل امور ملکی در پاسخ می گوید در این خصوص باید به دادگاه های عمومی مراجعه کرد. پس مرجع تجدید نظر از دعاوی تخلیه ای که در شوراهای حل اختلاف مطرح شده است، دادگاه های عمومی و مرجع تجدید نظر از دعاوی که در دادگاه های عمومی مطرح می شود، دادگاه تجدید نظر استان است.

از دیگر شرایط صدور دستور تخلیه

• • مدت اجاره پایان یافته باشد.
• • اگر در قرارداد اجاره شرط عدم انتقال آمده باشد ولی به غیر اجاره داد باشد.
• • اگر مستاجر از پرداختن مبلغ اجاره بیشتر از سه ماه ممانعت کند.
• • در جایی که مستاجر از محل مورد اجاره، استفاده غیر مشروع کرده باشد و…

اگر یکی از شرایط فوق حاصل شد موجر این امکان را دارد که با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک در خواسته خود، دستور تخلیه بنویسید و پس از اینکه این مرجع موضوع را بررسی کرد، دستور تخلیه ملک را صادر می کند.

در صورتی که موجر در دادخواست، حکم تخلیه بنویسد، حکم تخلیه صادر خواهد شد. پس از صدور این حکم، ۲۰ روز مهلت برای تجدید نظر خواهی و اعتراض بوجود می آید.

اگر حکم به نفع مالک صادر شد مالک باید درخواست صدور اجرائیه کند که اینجا نیز مهلتی ۱۰ روزه برای اعتراض وجود دارد. در این مهلت ۱۰ روزه اگر به اجراییه اعتراض نشد و یا اعتراض شد اما مورد پذیرش قرار نگرفت، حکم تخلیه اجرا خواهد شد.

چه کسی حق طرح دعوای تخلیه را دارد؟

به هنگام طرح دعوای تصرف عدوانی مالک بودن شاکی ضروری نیست و ممکن است مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و یا هر کس دیگری که به نمایندگی مال دیگری را تصرف کرده است به قائم مقامی از سوی مالک طرح دعوی کند. در دعوای خلع ید نیز تنها کسانی که ذینفع، وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی هستند امکان طرح دعوی را دارند.

تفاوت میان تخلیه عین مستاجره و ملکی که سرقفلی دارد:

وکیل امور ملکی در خصوص این تفاوت می گوید: اگر یک مستاجر حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت داشته باشد چنانچه تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ باشد، به هنگام انقضای مدت نمی توان او را بیرون کرد مگر در شرایطی که مرتکب تخلف شده باشد.

به نقل از وکیل امور موجر و مستاجر این موارد تخلف در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ آمده است که موجر بر حسب این می تواند از دادگاه درخواست صدور حکم برای فسخ اجاره یا تخلیه کند.

دستور تخلیه فوری ملک اجاره ای:

این موارد عبارت است از: جایی که مستأجر بدون آنکه حق انتقال مورد اجاره را داشته باشد آن را به دیگری واگذار کند؛ اگر مالک احتیاج داشته باشد؛ موردی که ملک در حال خرابی باشد اما قابلیت ‌تعمیر نداشته باشد؛

در صورتی که مستاجر استفاده ای غیر از آن چه در اجاره نامه قید شده است بکند؛ اگر مستاجری که محل تجاری اجاره کرده است شغل ‌خود را تغییر دهد؛ موردی که مستأجر در استفاده از مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد؛ و علل های دیگر…

اگر مستاجر مورد اجاره را بدون داشتن حق انتقال به غیر بدهد، حق سرقفلی اش نصف می شود. و یا در مواردی اگر تعدی و تفریط اتفاق افتد، حق سرقفلی مستاجر، ساقط خواهد شد.

لیکن اگر موجر به مال مورد اجاره احتیاج داشته باشد و قصد تجدید بنا داشته باشد، باید تمام سرقفلی را به نرخ روز پرداخت کند.

به گفته بهترین وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان: البته نکته ای که در خصوص استثناهای این قانون باید ذکر کرد این است که مطب پزشکان یا دفتر وکیل شامل سرقفلی نمی شود.

همچنین خانه های سازمانی هم تحت شمول این قانون نیست و تابع قوانین مربوط به خود است. در صورتی که اجاره اماکن دولتی هم مشمول این قانون است.(به استثنای خانه های سازمانی) ولی اگر شهرداری دکه ای را اجاره دهد، از این قانون خارج است.

در مطالب ذکر شده موضوعات مهم در طرح دعوای تخلیه جهت افزایش آگاهی دوستان عزیز بیان شد . لازم به ذکر است در خصوص املاک استیجاری، ممکن است تحت شرایط ویژه ای قوانین دیگری بر روابط موجر و مستاجر ایجاد شود.

در مقالات قبلی نیز راجب دستور تخلیه ملک ، اجاره به شرط تملیک نیز مطالبی در سایت درج شده است که مطالعه آن ها پیشنهاد می شود.