فک رهن چیست و چه انواعی دارد؟ فک وام چیست؟

فک رهن یک اصطلاح آشنا و پر کاربرد در جامعه ی امروزی است که هر کسی که تا به الان ملک یا خانه ای خریده و یا از وام یا تسهیلات بانکی استفاده کرده آن را شنیده و با آن سر و کار داشته است.

این موضوع را می دانیم که بانک ها جهت دادن وام یا تسهیلات به افراد، از آن ها یک ضمانت می خواهند. ممکن است این ضمانت را از طریق گرفتن چند ضامن تامین کنند و یا با اخذ سفته آن وام و تسهیلات مورد نظر فرد را در اختیار او بگذارند.

اما زمانی که شخصی خواهان دریافت وام مسکن است، بانک برای تامین ضمانت خود سند خانه ای را که شخص با گرفتن وام می خرد را در رهن خود قرار می دهد.

زمانی که اقساط آن وام به پایان رسید، شخص وام گیرنده باید اقدام به فک رهن کند. به تعریف وکیل ملکی در اصفهان فک رهن یعنی خارج کردن ملکی در رهن بوده است از حالت رهن. این امر به سه صورت انجام می شود که به شرح ذیل است:

• پرداخت کردن دین کسی که مالی را به رهن داده است.
• ابراء کردن دین در خصوص اموال نزد شخص ثالث
• انصراف دادن از مال مرهونه توسط مرتهن نزد شخص ثالث

فک رهن دارای چه انواع و اقسامی است؟

آن طور که وکیل ملکی بیان می کند فک رهن به دو شکل طرح می شود: 1- به صورت مستقل و یا 2- به صورت دعوای ملزم به تنظیم سند.

فک رهن به طور مستقل

در این مورد از فک رهن کسی که رهن دهنده است تعهد می دهد که بدهی و دین خود را در موعد یا مواعد مقرر بپردازد و به همین منظور یکی از اموال خود را در گروی بانک می گذارد. حال در صورتی که رهن دهنده تعهد خود که پرداخت دین در وقت مقرر است را به درستی انجام داده و به طور کامل بدهی خود را پرداخت کند اما فک رهن صورت نگیرد، می تواند به دادگاه صالح درخواست الزام به فک رهن را بدهد. در این حالت این شخص رهن دهنده حتی می تواند تقاضای پرداخت اجرت المثل ایام عده رهن، و همچنین خسارات قانونی و قراردادی را بکند.

فک رهن به صورت الزام به تنظیم سند رسمی

این امکان وجود دارد که کسانی که اقدام به ساختن یک ساختمانی می کنند پیش از آن که دست به فروش آن بزنند، آن ملک را در رهن بانک می گذارند و در ازای آن وام دریافت می کنند و آن ملک را بصورت قولنامه ای به افراد می فروشند.

در این مورد فروشنده یا همان سازندگان ملک تعهد می دهند که زمانی که سند ملک را از رهن بانک در آوردند یا به اصطلاح فک رهن کردند جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار حضور یابند.

چنانچه فروشنده از انجام این تعهد سر باز زد خریدار این حق را دارد که درخواست الزام به تنظیم سند رسمی و همچنین فک ملک بدهد.

فک رهن سند نزد بانک

فک رهن سندی که در نزد بانک به رهن گذاشته شده است به دو صورت انجام می شود: 1- سپرده‌ گذاری 2- تسویه حساب کامل

سپرده‌گذاری

در این روش کسی که تقاضای فک رهن را دارد به بانک مراجعه کرده، و مقدار باقی مانده از بدهی او حساب می شود و مبلغی به میزان 110% از این مقدار باقی مانده را شخص باید نزد بانک سپرده گذاری کند، در این صورت بانک می تواند سند ملکی که در رهن بوده است را آزادو یا همان فک رهن کند.

البته نکته ای که در این مورد وجود دارد این است که پس از آن که شخص میزان مشخص شده را در بانک سپرده گذاری کرد باید کماکان به پرداخت کردن اقساط خود ادامه دهد و نمی تواند تا وقتی که اقساط به پایان نرسیده است به آن سپرده دست بزند. این را نیز باید ذکر کرد که بانک در برابر این مبلغ سپرده گذاری شده به شخص سود پرداخت می کند.

تسویه حساب کامل

راه بعدی جهت فک رهن، تسویه کردن کامل بدهی است. چنانچه بر روی ملک خود وامی گرفته اید و تنها تعدادی از اقساط این وام را پرداخت کرده اید، اگر تصمیم به فروش آن بگیرید ملزم می شوید که اقساطی که از وام باقی مانده است را پرداخت کنید تا بانک فک رهن کرده و سند ملک را از رهن خارج کند.

در چنین شرایطی شخصی که خواهان این امر است باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب بدهد. بانک نیز با محاسبه مقدار باقی مانده از بدهی آن را به شخص اطلاع می دهد تا پرداخت کند. پس از پرداخت فک رهن انجام می شود.

آیا می توان ملکی که فک رهن نشده است را خرید و فروش کند؟

اگر در آگهی های خرید و فروش ملک جستجو کرده باشد به طور حتم با اصطلاح “وام‌ دار” روبرو شده اید. این اصطلاح این معنا را می دهد که ملک مزبور با وام خریده شده و سند آن همچنان در رهن بانک قرار دارد.

در چنین حالتی به میزان مبلغ وام از قیمت ثمن خانه کاسته می شود. ولی به دلیل این که سند این خانه در رهن است و هنوز فک رهن نشده است امکان انتقال رسمی سند به نام خریدار وجود ندارد.

اما آن چه که در خصوص این املاک رایج است این است که معاملات این املاک از طریق وکالت و به شکل قولنامه ای انجام می شود، یعنی فروشنده به خریدار وکالت می دهد که وقتی که اقساط وام به پایان رسید و کاملا تصفیه شد خریدار بتواند سند ملک را به نام خود بزند.

نکته مهم این است که این معاملات ممکن است دردسرهای حقوقی زیادی به همراه داشته باشد، چون فروشنده می‌تواند ملک را به صورت همزمان و به شکل قولنامه ای به چند نفر بفروشد و به عبارتی کلاهبرداری کند.

به همین جهت توصیه می شود پیش از انجام چنین معامله هایی حتما با یک وکیل ملکی مورد اعتماد مشورت نمایید. موسسه حقوقی حامد امیری در اصفهان وکیلی با تجربه و آگاه به مسائل حقوقی را برای مشاوره به شما معرفی می‌کند. جهت مشاوره با وکیل املاک در اصفهان از طریق راههای ارتباطی موجود در سایت اقدام فرمایید.

ذکر این نکته ضروری است که دعوای الزام به فک رهن، از آن دسته دعاوی حقوقی است که باید در محل وقوع ملک مطرح بشود.

الزام به فک رهن

گاهی ممکن است پیش بیاید که کسی برای بدهی خود نزد شخص دیگری و یا یک بانکی مالی به رهن بگذارد و آن فرد بدهکار بدهی خود را در موعد یا مواعد مقرر شده پرداخت کند به نحوی که دیگر مبلغی بدهکار نباشد.

در چنین حالتی پس از پرداخت قسط پایانی از سوی بدهکار، آن شخص یا بانکی که مال در نزدش رهن است باید اقدام به فک رهن آن مال کند. چنانچه هیچ اقدامی در این جهت انجام ندهد راهن یا همان شخص رهن دهنده باید دعوی الزام به فک رهن را در دادگاه صالح مطرح کند.

باید به این نکته دقت کرد که مرتهن یا همان کسی که مال در نزد او رهن است در مدت رهن و تا قبل از آن که راهن تقاضای فک رهن کند، نسبت به آن مال ید امانی دارد و مسئولیتش مثل امین اموال است ولی به محض این که راهن تقاضای فک مال رهن کند و او از انجام آن امتناع کند ید مرتهن از امانی به ضمانی تبدیل شده و مسئولیتی همچون غاصب دارد، پس اگر خسارتی به مال مرهونه وارد شد مرتهن ضامن جبران خسارت است.

نکات حقوقی مهم در مورد رهن

• • عقد رهن بر اساس احکام قانون مدنی از جمله عقود عینی است به این معنا که قبض شرط صحت آن است. به عبارت دیگر مال مرهونه حتما باید به طرف مقابل که مرتهن است تسلیم بشود.
• • زمانی که یک مالکی را در رهن بانک می گذاریم این بدین معنا نیست که مالکیتمان نسبت به آن مال زایل شده است، پس کماکان می توانیم در آن زندگی یا کار کرده و یا اجاره اش بدهیم.
• • در صورتی که راهن دین خود را به مرتهن پرداخت نکند، او این امکان را دارد که با فروش مال مرهونه طلب خود را وصول کند.
• • پس از اینکه عقد رهن بین طلبکار و بدهکار امضا و منعقد شد، طلبکار هر زمان بخواهد می‌تواند آن را فسخ کند اما بدهکار نمی‌تواند قرارداد را به صورت یک طرفه و بدون موافقت طلبکار فسخ کند.
• • نوع دیگری از رهن وجود دارد که به آن رهن عاریه ای گفته می شود. این نوع رهن به این معناست که شخص مال شخص ثالثی را با اذن او نزد طلبکار به رهن می گذارد.

مدارک لازم برای فک رهن

• • مدارک شناسایی
• • ارائه قرارداد رهن
• • ارائه مدارک مستند مبنی بر پرداخت دیون
• • درخواست جلب نظر کارشناسی و همچنین درخواست استعلام
• • تحقیقات محلی
• • شهادت شهود و مطلعین و اتیان سوگند در صورت لزوم
• • سایر دلایل و مستندات لازم

حامد امیری مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی ملکی می باشد. جهت کسب اطلاعات بیشتر و دریافت نوبت حضوری و غیر حضوری به سامانه رزرو نوبت مشاوره مراجعه نمائید.