حق شفعه و اخذ آن! حقوق متقابل افراد ناشی از چیست حامد امیری

حق شفعه و اخذ آن: قطعاً امروزه یکی از مواردی که می تواند جامعه ما را از کلیه اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، آشنا بودن با حقوق متقابل افراد و قانون می باشد .

از بهترین آثاری که این شناخت و آگاهی دارد جلوگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی است. حق شُفعه همان حق شریک دوم است که طبق قانون مدنی در ماده 808 اینگونه تعریف شد‌ه است .

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین 2 نفر مشترک باشد و یکی از 2 شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.

زمانی که دو شخص در مال غیرمنقولی شریک هستند، یکی از شرکا حق ندارد به تنهایی و بدون مشورت با شریک دیگر، سهم خود را بفروشد؛ و اگر بخواهد سهم خود را به دیگری واگذار کند اول باید این فروش مال را به شریکش پیشنهاد بدهد و اگر شریکش تمایلی به خرید سهم او نداشت در آن موقع مال را به دیگری بفروشد.

حقوق متقابل افراد ناشی از چیست؟

در این صورت چنانچه شریکی بدون اطلاع شریک دیگر، سهم خود را بفروشد، شریکش این حق را دارد تا با پرداخت پولی که مشتری داده است سهمی که فروخته شد‌ه را تملک کند. به این حق شریک در تملک مال، «حق شفعه» گفت می‌شود.

شریکی که برای تملک مال شریک دیگرش می‌خواهد به حق شفعه استناد کند، لازمه این است که شرایطی را رعایت کند که یکی از این موارد اقدام فوری برای پرداخت پول مشتری ملک و تملک مال است.

حق شریک در فروش و اجاره مال مشترک حق شفعه نام دارد. در واقع ، قانون مدنی این حق را تنها برای دو نفر، بر یک مال مشاع قرار داد‌ه است. برای اینکه حق شفعه ایجاد شود شرایطی لازم است که باید این شرایط در خصوص ملکی که مورد حق شفعه واقع می‌شود، جمع باشد تا این حق برای شخص موجودیت پیدا کند.

ارسال اظهارنامه

اگر یکی از دو شریک، سهم خود را به شریک خود نفروشد و آن را به بیگانه بفروشد، شریک او با وجود شرایطی حق دارد آن حصه را تملک کند، بدون اینکه ایجابی از ناحیه شخص بیگانه و شریک خود وجود داشته باشد. در واقع در صورتیکه هر یک از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، شریک دیگر دارای اولویت می باشد.

طبق رویه قضایی در حق شفعه اگر یکی از شرکا قصد فروش سهم خود از ملک را داشته باشد،باید این حق خود را بوسیله ارسال اظهارنامه به شریک دیگر اعلام نموده و مدت زمانی را برای آن تعیین نماید.

طبق قانون افراز و فروش اموال مشاع و آیین‌نامه آن ادر صورتیکه چند نفر، مال غیرمنقولی داشته باشند که طبق تصمیم واحد ثبتی محل وقوع ملک، غیر قابل تفکیک و افراز اعلام شود، در صورتی که نسبت به آن اعتراض شد‌ه باشد، موضوع در دادگاه حقوقی محل رسیدگی می‌شود.

ماده 2 قانون افراز و فروش اموال مشاع بیان نموده است که تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض خواهد بود.

همینطور طبق ماده 4 قانون افراز و فروش اموال مشاع، اگر ملکی براساس تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با درخواست هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.
برای اطلاع هر چه بیشتر در خصوص اخذ به شفعه و چگونگی اقدام به آن و مراحل و پروسه زمانی دقیق آن میتوانید به موسسه حقوقی حامد امیری وکیل دادگستری اصفهان متخصص در کلیه امور حقوقی و کیفری مراجعه نموده و پاسخ پرسش های خود را یافته و از حقوق خود دفاع کنید.

غیر منقول بودن مال

طبق ماده 808 قانون مدنی در صورتی شریک دارای حق اخذ به شفعه می باشد. که مال غیر منقول باشد مراد از مال غیر منقول، یک منقول ذاتی همانند زمین است. ولی اگر غیرمنقولی، ذاتی نیست و توسط عمل انسان غیرمنقول شد‌ه است. مثل ساختمان، پرده نقاشی، آسیا و … اگر به همراه عرصه فروخته شود، ‌به تبع عرصه می‌تواند. مورد حق شفعه قرار گیرد و ولی اگر به صورت جداگانه به فروش برود، شریک حق شفعه نخواهد داشت.

مشاع بودن مال غیر منقول

اگر مالی بین دو نفر مشترک باشد و تقسیم شود. با تقسیم دیگر حق شفعه‌ای وجود نخواهد داشت بدلیل اینکه دیگر شراکتی وجود ندارد تا به برای جلوگیری از ضرر، حق شفعه وجود داشته باشد. این اتفاق در مواقعی است که اگر بعد از تقسیم مال و عدم شراکت، شریک دیگر حصه خود را به شخص ثالثی بفروشد. در این صورت نیز حق شفعه وجود نخواهد داشت. زیرا یکی از شرایط اخذ به شفعه، مشاع بودن و وجود شراکت بین دو نفر است. که بعد از تقسیم دیگر آن ویژگی یعنی شراکتی بودن وجود ندارد.

قابل تقسیم بودن مال غیر منقول

مال غیر منقول مشاع باید بین دو نفر قابلیت تقسیم داشته باشد. تا اگر یکی از دو شریک حصه خود را فروخت، دیگری بتواند. با استفاده از حق شفعه، سهم شریک دیگر را بدست آورد و از ضرر به خود جلوگیری کند.

تحقق اخذ به شفعه در زمانی است که بین دو نفر شراکت وجود داشته باشد. این موضوع به روشنی در ماده 808 قانونی مدنی بیان شد‌ه است در اینصورت اگر تعداد شرکا بیشتر باشد، حق شفعه‌ای محقق نخواهد بود.

انتقال سهم مشترک به وسیله بیع باشد

یکی از موارد دیگر برای تحقق اخذ به شفعه زمانی است که یکی از دو شریک، سهم خود را از طریق عقد بیع انتقال دهد. حقیقتاً، قانون مدنی به انتقال بوسیله بیع را به صراحت بیان داشته. و اگر مال غیر منقول از طریق یکی از شرکا از راهی غیر از بیع به فرد دیگری واگذار شود. برای شریک دیگر حق شفعه‌ای ایجاد خواهد شد. نتیجتاً اگر شریک حصه خود را از طریقی همانند. معاوضه، صلح یا هبه انتقال دهد یا آن را مهریه در نکاح همسر خود قرار دهد، حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد نمی شود.

فوریت اخذ به شفعه

در صورتیکه شریک از فروش حصه شریک دیگر اطلاع یابد. می بایست فوراً نسبت به اعمال حق خود اقدام کرده و مال مورد معامله را بدست آورد. بدلیل اینکه حق اخذ به شفعه مانعی برای ضرری است که از بقای بر شرکت ناشی می‌شود. و این کار با اعطای زمانی که شریک دیگر بتواند حق اخذ به شفعه را اعمال کند، ایجاد شد‌ه و ضرر رفع می گردد.