تصرفات مادی در ملک مشاع: حدود تصرفات شریک در مال مشاع

تصرفات مادی در ملک مشاع: تصرف مادی چیست؟! در این مقاله حامد امیری وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان تصمیم دارد. تا به یکی از مسائل رایج در زمینه ی حقوقی که باعث ایجاد اختلافات زیادی می شود. بپردازد و آن تصرفات مادی و حقوقی شریک در ملک مشاع است.

اما خوب است که به عنوان یک مقدمه در همین ابتدا ملک مشاع را تعریف کنیم. تا اگر در این مورد ابهاماتی وجود دارد بر طرف شود.

ملک مشاعی به چه معناست؟

زمانی که چند نفر به صورت مشترک مالک یک مالی باشند. به آن مال، مال مشاع گفته می شود که می تواند هم مال منقول باشد و هم مال غیر منقول.

افراد از راه های مختلفی می توانند مشترکا و به صورت مشاعی مالک مال واحدی شوند ممکن است قراردادی باشد و یا قهری.

قراردادی به این معنا که به موجب یک قرارداد فروش، دو یا چند نفر یک مالی را به نحو اشاعه خریداری کنند. قهری نیز به این معناست که بدون آن که قراردادی منعقد کرده باشند مشترکا مالک آن مال شده اند.

مثال بارز در مورد تملک قهری ارث است. به عنوان مثال اگر کسی فوت کند اموال او میان ورثه تقسیم می شود. به عبارت دیگر تمام ورثه از ارث سهم می برند و در واقع همه ی آن ها به صورت همزمان مالک آن مال شده اند. همین امر باعث شده است تا آن مال میان آن ها دارای وضعیت اشاعه باشد.

ملک مشاع و تصرفات مادی: تصرف حقوقی در مال مشاع

اما سوال اصلی که در این حالت به وجود می آید و موضوع مقاله ی ما نیز هست. این است که حدود اختیار هر کدام از این شرکا در مال مشاع به چه صورت است؟

یک اصل مهم در قانون مدنی وجود دارد که به اصل تسلیط مشهور است. به موجب این اصل و همچنین ماده ی 30 قانون مدنی :« هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد. مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.»
ولی فهمیدیم که در مال مشاع، شخص مالک واحد نیست. و نمی توان به موجب این اصل نحوه ی تصرفات مالکان را در آن مشخص کرد. و باید دید هر یک از شرکا تا چه میزانی امکان و اختیار تصرف در مال مشاع را دارد.

چیزی که آشکار است این است که در حالت اشاعه هر یک از شریکان نمی تواند. به تنهایی اختیار تام آن مال را داشته باشد چون در این صورت حقوق دیگر مالکین تضییع می شود و حتی ممکن است. تعارض ایجاد شود، به عنوان نمونه یکی از شرکا کل آن مال مشاع را به ثالثی می فروشد. و مالک دیگر نیز کل آن مال را به ثالث دیگری می فروشد. در نتیجه عقل حکم می کند این صاحبان مال مشاع محدودیت هایی در تصرف آن داشته باشند.

تصرفات مادی و حقوقی در ملک مشاع

وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع

وکیل حقوقی در اصفهان می گوید تصرفات حقوقی یعنی تصرفاتی است که از طریق معامله و تنظیم قرارداد صورت می گیرد که دارای دو حالت است:

تصرفات حقوقی شریک نسبت به سهم خود

زمانی که یک ملک به صورت مشاعی چند مالک دارد، هر یک از مالکان این امکان را دارند که به نسبت سهم خود هر تصرف حقوقی انجام دهند اعم از آن که این تصرفات باعث انتقال عین و یا انتقال منفعت مال شود. مثلا می توانند سهم خود را بفروشند و یا آن را اجاره دهند.

با این حال لازم به ذکر است تصرفات مادی در ملک مشاع مشروط است به اجازه دادن سایر شرکا. ولی تصرفات حقوقی کاری با تصرفات مادی ندارد بنابراین این تصرفات به تنهایی صحیح است.

در ماده 583 قانون مدنی نیز آمده است:« هر یک از شرکاء می تواند بدون رضایت شرکای دیگر، سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند.»

تصرفات حقوقی شریک نسبت به سهم دیگر شرکاء

تصرفاتی حقوقی که شرکا نسبت به سهم سایر شرکا انجام می دهند تابع احکام معامله ی فضولی بوده و غیرنافذ است و برای معتبر شدن به اجازه آن ها نیاز است.

ماده ی 581 قانون مدنی نیز در این زمینه مقرر کرده است:« تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.»

در مورد این ماده باید بیان کرد که تصرفات در این ماده همان تصرفات حقوقی است، و اینکه این تصرفات را فضولی محسوب کرده است تنها محدود به تصرفات در سهم سایر شرکاست وگرنه تصرفات مالک در سهم خود صحیح است.

تصرف مادی در مال مشاع

همانطور که ستبق بر این بیان کردیم هر کسی که صاحب مالی باشد این اختیار را دارد که هر نوع تصرفی در آن انجام دهد ولی این را نیز ذکر کردیم که در مورد مال مشاع این امر صدق نمی کند و مالکان با محدودیت هایی در تصرف مواجه هستند.
در مال مشاع هر مالک صاحب کل مال است و اگر در قسمتی از مال تصرفی بکند در سهم دیگری نیز تصرف کرده است. از این رو به علت این که تصرف در مال غیر منوط به کسب اجازه از مالک است، هر شکل از تصرف مادی در ملک مشاع باید با موافقت کلیه ی شرکا انجام بگیرد. در ماده ی 582 قانون مدنی نیز حکم که :« شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.»

البته که تصرفی که در این ماده همان تصرف مادی است. برای مثال می توانیم بگوییم در صورتی که دو نفر به نحو اشاعه مالک یک ملکی باشند. و یکی از آن ها بدون کسب اجازه از دیگری کل ملک را برای مدت دو سال در اختیار و تصرف خود گرفت است.

در چنین حالتی این شریک متصرف نسبت به سهم شریک دیگر باید اجرت المثل پرداخت کند و طبق ماده ی مذکور تصرفات او هر چه که باشد اعم از تعمیر یا تخریب، موجب می شود تا در برابر شریک دیگر ضامن محسوب شود.

تصرفات حقوقی در مال مشاع

اگر تصرف در مال مشاع باعث بروز خرابی در آن شود و یکی از شرکا از تعمیر امتناع کند تکلیف چیست؟

وکیل املاک مشاع در اصفهان بیان می کند برخی از حقوقدانان بر این باور هستند. که چنانچه مال مشاع خراب و یا در معرض خرابی باشد و یکی از شرکا تصمیم داشته باشد آن را درست کند ، در صورتی که شریک دیگر بدون آن که دلیل موجهی داشته باشد با این تعمیر مخالف باشد، این امکان برای شریک مقابل فراهم می شود که بدون نیاز به اذن اقدام به تعمیر مال کند.

باید این نکته را بیان داشت که اگر ملک مشاع میان شریکان آن تقسیم نشده باشد، در صورتی که یکی از شرکا در قسمتی از مال که برابر با سهم او از مال مشاع است تصرف کند، این تصرف را نمی توان به این علت که مال مشاع است ممنوع کرد، همچنین شریک مقابل نیز به همین علت می تواند در قسمت دیگر از مال مشاع که برابر با سهم اوست تصرف کند. البته نباید این نکته را فراموش کرد که در این شرایط مالکین باید حق مالک دیگر را حفظ کرده و باعث ورود به دیگری نشوند.

تصرف ملک مشاع توسط شریک:

اما تکلیف قناتی که رو به خرابی رفته اند. و مالکین برای تعمیر آن توافق ندارند چیست؟

وکیل ملک مشاع در پاسخ این سوال می گوید در صورتی که قناتی مشاع باشد یعنی چند نفر به صورت مشاعی مالک آن باشند و در خصوص هزینه هایی که دارد از جمله تعمیر یا لایروبی و …، با یکدیگر توافق نکنند، سبب می شود قنات مزبور بلاتکلیف بماند و حتی خراب شود. از این جهت در ماده ی 594 قانون مدنی برای رفع این مشکل و حالت های مشابه قاعده ی نفی ضرر را بیان کرده است.

به موجب ماده 594 قانون مدنی:« هر گاه قنات مشترک یا امثال آن خرابی پیدا کرده و محتاج به تنقیه یا تعمیر شود و یک یا چند نفر از شرکاء بر ضرر شریک یا شرکاء دیگر ‌از شرکت در تنقیه یا تعمیر امتناع نمایند شریک یا شرکاء متضرر می توانند به حاکم رجوع نمایند در این صورت اگر ملک قابل تقسیم نباشد حاکم‌ می تواند برای قلع ماده نزاع و دفع ضرر شریک ممتنع را به اقتضای موقع به شرکت در تنقیه یا تعمیر یا اجاره یا بیع سهم خود اجبار کند.»

تصرف در ملک مشاعی:

اداره ی قسمت های مشاع یا مشترک در آپارتمان ها به چه نحو است؟

نحوه ی اداره ی قسمت های مشترک در آپارتمان ها در قانون تملک آپارتمانها مصوب 1343 و. در ماده یک از قانون مزبوربیان که مالکین علاوه بر قسمت های خصوصی، مالک قسمت های مشترک آن آپارتمان نیز هستند.

قسمت مشترک آپارتمان به بخش هایی که حق استفاده از آن ها صرفا برای یک یا چند آپارتمان نباشد، بلکه همه امکان استفاده از آن را داشته باشند.

اما در خصوص اداره ی این بخش های مشترک در ماده ی 6 قنون تملک آپارتمانها: « چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره امور مربوط به قسمتهای مشترک با اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.»

در نهایت متوجه می شویم که این قانون در حصوص تصمیم گیری درباره ی قسمت های مشترک موافقت همه ی صاحبان را لازم ندانشته است و آن را منوط به آراء اکثریت مالکین کرده است.