اجاره به شرط تملیک چه نوع عقدی است؟

اجاره به شرط تملیک: با توجه به شرایط جامعه در این چند سال اخیر و گسترش پیدا کردن تورم باعث شده است تا خرید خانه و یا کالاهایی دیگر برای مردم تبدیل به رویا بشود.

مفهوم اجاره به شرط تملیک در چنین شرایطی می‌تواند کمک خوبی به حساب آید. مثلا امکان دارد شخصی خانه ای را اجاره کند و پس از سکونت در آن بسیار از آن راضی باشد و خواهان مالک شدن آن خانه باشد، اجاره به شرط تملیک راهی برای این موارد است.

به این صورت که شخص این امکان را دارد که با موجر یا صاحب ملک قرارداد اجاره به شرط تملیک تنظیم کند و به این صورت با پایان یافتن مدت اجاره صاحب آن خانه بشود.

در مقاله پیش رو موسسه حقوقی حامد امیری در اصفهان که دارای سابقه‌ی درخشانی در زمینه ی مسائل حقوقی است، قصد دارد تا با زبانی ساده بیشتر این نوع قرارداد را توضیح دهد و نکات آن را بیان کند.

قرارداد اجاره به شرط تملیک یعنی چه؟

بنا به گفته‌ی وکیل اصفهان همانطور که از نام این قرارداد پیداست، یکی از اقسام عقد اجاره است که بسیار رایج بوده و در حقیقت یکی از تسهیلاتی است که بانک‌ها به مشتریان خود اعطاء می‌کنند.

به بیان دیگر بانک‌ها به منظور گسترش دادن امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و … تحت عنوان موجر قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد می‌کنند.

در تعریف این قرارداد می‌توان گفت که اجاره به شرط تملیک یک نوع عقد اجاره‌ای است که که در آن شرط می‌شود به به پایان رسیدن مدت اجاره، مستأجر صاحب مال مورد اجاره شود.

معنی اجاره به شرط تملیک:

به طور مثال در صورتی که کسی خانه ای یا خودرویی اجاره کند می‌تواند با درج این شرط در ضمن عقد اجاره و با پرداخت کردن کلیه ی اجاره‌بها صاحب و مالک آن خانه یا خودرو بشود و موجر این حق را ندارد که مانع این امر بشود مگر در صورتی که خود مستأجر از این حق خود بگذرد.

افراد می‌توانند در قرارداد خود هر شرطی بخواهند درج کنند اما مستأجر برای مال شدن مستلزم است که تمام آن شرایط را انجام دهد و به عبارتی تعهدات خود را کامل و به موقع انجام دهد، و در چنین حالتی است که موجر نیز دیگر نمی‌تواند تقاضای تخلیه ی ملک را بکند.

اجاره بها یا مال الاجاره به عوض و اجرت منافع مالی گفته می‌شود که مورد اجاره واقع شده است. بنا بر گفته ی حامد امیری وکیل پایه یک دادگستری غالبا در قراردادهای اجاره به شرط تملیک این عبارت درج می‌شود:

“در صورتی که در اجاره، مستأجر از پرداخت کردن اجاره‌بها برای مدت یک ماه امتناع ورزد و یا 10 روز از موعد پرداخت آن بگذرد و آن را نپردازد، موجر این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند.”

همچنین لازم به ذکر است که در این قرارداد باید موارد ذیل درج بشود:

• • هویت موجر
• • هویت مستأجر
• • مدت زمان قرارداد
• • مبلغ اجاره و نحوه ی پرداخت کردن آن

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک

همانطور که گفتیم قرارداد اجاره به شرط تملیک یک قسم از عقد اجاره است و در حقیقت شرط مالک شدن در همان عقد اجاره است. حال وکیل روابط موجر و مستاجر اصفهان بیان می‌کند که این شرط به دو صورت در قرارداد اجاره درج می‌شود که به شرح ذیل است:

به صورت شرط فعل

در صورتی که شرط تملیک در ضمن قرارداد اجاره به صورت شرط فعل درج شده باشد، باید پس از خاتمه یافتن مدت عقد اجاره، مورد اجاره به مستأجر تملیک شود و به بیان دیگر انتقال یافتن مال اجاره به مستأجر به عنوان انجام دادن یک فعل در قرارداد شرط شده است و به موجب آن باید با رعایت شرایط قراردادی اجرا شود.

در چنین حالتی مال الاجاره زمانی به مستأجر منتقل می‌شود که موجر اقدام به انتقال آن مال کند و تا قبل از آن مستأجر نسبت به آن مال هیچ مالکیتی ندارد و صرفا موجر یک تعهدی دارد که در پایان اجاره و با توجه به آن که مستأجر تمام شرایط قراردادی را رعایت کرده باشد، مال را انتقال دهد.

به صورت شرط نتیجه

حال چنانچه شرط مالیت در عقد اجاره به صورت شرط نتیجه درج شده باشد، پس از پایان یافتن مدت اجاره و در صورتی که مستأجر به تمام تعهدات خود عمل کرده باشد، مال مورد اجاره به صورت خود به خود به او تملیک می‌شود و انتقال می‌یابد و در واقع نیاز به انجام دادن هیچ کاری از سوی موجر یا مستأجر نیست. اصولا مستاجرها این نوع از قرارداد اجاره به شرط تملیک را بر می گزینند به این خاطر که بیشتر به نفع مستأجر است.

نکاتی که در زمان تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک باید در نظر بگیریم :

• در این نوع قرارداد باید ذکر شود که «در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد، مستاجر عین مورد اجاره را مالک می‌گردد.» و در صورتی که شرط مندرج همانگونه که بیان کردیم از نوع شرط نتیجه باشد عین مورد اجاره پس پایان مدت اجاره خودبه‌خود و بدون نیاز به اقدام دیگری از سوی موجر یا مستاجر در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد.

• در قرارداد اجاره به‌شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال‌الاجاره، درصورتی‌که تعهدات مستاجر انجام شده باشد، عین مورد اجاره در مالکیت مستاجر در می‌آید.

فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک یا پایان قرارداد اجاره به شرط تملیک به چه صورت است؟

وکیل امور حقوقی در اصفهان جهت پاسخ به این سوال بیان می‌کند قرارداد اجاره به شرط تملیک در حالت‌های زیر پایان می‌یابد:

• زمانی که مدت اجاره منقضی شده و مستأجر تکالیف و تعهدات خود را انجام داده و اجاره‌بها را کامل و در سررسید مقرر پرداخت کرده باشد، مال مورد اجاره به مستأجر تملیک می‌شود و به دیگر بیان قرارداد پایان می‌پذیرد.

• اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد ولی با این وجود مستأجر به تعهدات خود عمل نکرده باشد، موجر این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند. با فسخ، این قرارداد پایان می گیرد. البته مستأجر هم این امکان را دارد که قرارداد را از سوی خود فسخ کند و به این طریق به آن پایان بدهد.

طرفین یعنی همان موجر و مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک چه حقوق و تکالیفی دارند؟

وکیل موجر و مستاجر در اصفهان می‌گوید مثل هر قرارداد دیگری در این قرارداد نیز طرفین یکسری حقوق و تکالیفی دارند که باید آن را انجام دهند. که به این ترتیب است:

حقوق موجر

– موجر این حق را دارد که اگر مستأجر به وظایف و تعهدات خود که در قرارداد درج شده است عمل نکرد به طور مثال اجاره‌بها را در سررسید پرداخت ننمود، قرارداد اجاره به شرط تملیک را فسخ کرده و مال مورد اجاره را به او منتقل نکند و یا گاهی تخلیه ی او را بخواهد.

– در صورتی که مستأجر ورشکسته بشود موجر یا مالک این حق را دارد که عین مال خود را که در تصرف مستأجر ورشکسته است بازستاند و دیگر نیازی نیست که در کنار دیگر طلبکاران قرار بگیرد.

تکالیف موجر

– یکی از تکالیفی که موجر در مقابل مستأجر دارد این است که مورد اجاره را بی عیب و نقص به مستأجر تحویل دهد. گذشته از آن نباید نسبت به مورد اجاره حق شخص ثالثی وجود داشته باشد و تا به پایان رسیدن مدت اجاره نسز باید به همین صورت باقی بماند.
– تمامی مخارج و تعمیراتی که در مورد اجاره لازم است صورت بگیرد به این منظور که انتفاع از آن راحت شود، بر عهده ی موجر یا مالک است مگر در صورتی که عرف خلاف آن را حکم کرده باشد.
– موجر وظیفه دارد همه ی اطلاعاتی که لازم است مستأجر جهت انتفاع بهتر بداند را در اختیار او بگذارد.
– وظیفه ی دیگر موجر این است که اقداماتی که در تعارض با استفاده از عین مستأجره است پرهیز کند.
– این وظیفه ی موجر است که هزینه ی انتقال از جمله مالیات، عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را بپردازد. مگر در صورتی که خلاف آن شرط شده باشد.
– و مهم ترین تکلیف و وظیفه ی موجر این است که با به پایان رسیدن اجاره، مورد اجاره را به مسآجر منتقل نماید.

حقوق مستاجر

– به موجب قرارداد اجاره این حق برای مستأجر به وجود می‌آید که مورد اجاره را بی عیب تحول بگیرد و از منافع آن بهره مند شود.
– مستأجر این حق را دارد که اگر مورد اجاره به تعمیر احتیاج داشت، آن را جهت تعمیر به شخص ثالثی بسپارد.
– انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک این حق را برای مستأجر به وجود می‌آورد که مانع از تصرفات موجر در ملک شود به نحوی که مالکیت آن به دیگری انتقال یابد.

تکالیف مستاجر

– اولین وظیفه ی مستأجر این است که اجاره‌بها را در سررسید مقرر شده پرداخت کند.
– مال مورد اجاره به صورت امانت در اختیار مستأجر قرار دارد و به عبارت دیگر ید او نسبت به آن امانی است لذا اگر در نگهداری از آن تعدی یا تفریط کند ضامن است.
– مستأجر مکلف است که مورد اجاره را تنها در همان موردی که در قرارداد درج شده است استفاده کند چون در غیر این صورت برای موجر حق فسخ ایجاد می‌شود.

ما در بخش نظرات پاسخگوی سوالات شما راجب اجاره به شرط تملیک و مسائل مربوط هستیم . نظرات خودتان را با ما به اشتراک بگذارید.