قانون بازسازی و تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان چیست؟

قانون بازسازی: با وسعت شهرها، از جمله پدیده‌های صورت گرفته در پیرامون شهرها و شهرک‌ها، آپارتمان‌ها است که خانواده‌ها و مردم زیادی را ملزم به زندگی در یک محیط محدود و در کنار هم نموده است. این همجواری، علاوه بر مزیت‌هایی که برای خانواده‌ها به دنبال داشته است، با معایب و مشکلات مختلفی هم همراه بوده است.

از جمله معضلات آپارتمان نشینی، موضوع قانون بازسازی و تعمیرات اساسی آپارتمان است؛ با این توضیح که در اکثر مواقع ضروری است تا قسمت یا قسمت‌هایی از آپارتمان به تعمیر و بازسازی برسد، ولی مالک یا مالکان واحدهای ویژه‌ای از پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان اجتناب می‌ورزند. همچنین، برخی مواقع بیت مالک و مستاجر هم در این خصوص اختلافاتی به وجود می‌آید. در خصوص چنین موقعیت‌هایی قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها هم شرایطی را در نظر گرفته است. از این رو، دیگر مالکان قادرند با رجوع به این قوانین به منظور برطرف نمودن مشکل خود اقدام کنند.

حامد امیری بهترین وکیل کیفری در اصفهان با در نظر گرفتن اهمیت اقدام در هر مورد بر اساس مقررات قانونی قصد دارد در این مقاله ابتدا به معرفی قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان پرداخته و بعد از پاسخگویی به این سوال که قانون بازسازی و تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان به چه صورت است؟ توضیحاتی ارائه خواهد کرد. با ما همراه باشید.

قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان

پیدایش و بعد از آن گسترش شهرها و شهرک‌ها، با ظهور پدیده‌های نوین زیادی همراه بوده است. از جمله پدیده‌های صورت گرفته در حیطه شهرها و شهرک‌ها، آپارتمان‌ها است که خانواده‌ها و مردم زیادی را وادار به سکونت در یک محیط محدود و در جوار یکدیگر نموده است. این همجواری، به همراه مزیت‌هایی که برای افراد داشته است با معایب و معضلات مختلفی مثل موضوع پرداخت شارژ ساختمان و نگهداری حیوانات در آپارتمان هم همراه بوده است.

از جمله معضلات آپارتمان نشینی، موضوع هزینه تعمیرات آپارتمان است؛ با این بیان که در خیلی از مواقع، ضروری است تا قسمت یا قسمت‌هایی از آپارتمان تحت تعمیر قرار گرفته است، ولی مالک یا مالکان واحدهای به خصوصی، از پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان اجتناب می‌ورزند.

علاوه بر این، گاهی اوقات بین مالک و مستاجر هم در رابطه با مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، اختلافاتی به وجود می‌آید. از این رو، این سوال پیش می‌آید که آیا قانون در خصوص هزینه تعمیرات آپارتمان از حکم خاصی برخوردار است یا نه؟ و به بیانی بهتر، قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان به چه صورت است؟

در پاسخ به این سوال که قانون بازسازی و تعمیرات اساسی آپارتمان چیست، می‌بایست بگوییم قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال 1347، در خصوص تعمیرات ضروری آپارتمان سکوت نکرده است و راجع به این موارد هم قوانینی پیش بینی کرده و به توضیح مسئول پرداخت هزینه تعمیرات اساسی آپارتمان و ضمانت اجرای عدم پرداخت این هزینه‌ها پرداخته است.

با این بیان که در این قوانین، قانون بازسازی و تعمیرات اساسی آپارتمان به تفکیک منوط به اینکه موضوع اختلاف بین ساکنین واحدها، به منظور پرداخت هزینه تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان یا بین مالک و مستاجر یک واحد بوده، مقرر داشته است و جزئیات آن ارائه گردیده است که در قسمت‌های بعد به توضیح پاسخ این سوال مطابق با قانون مربوطه خواهیم پرداخت.

هزینه تعمیرات آپارتمان بر عهده چه کسی است؟

به گفته وکیل ملکی اصفهان در موضوعاتی که اختلاف بر سر پرداخت هزینه تعمیرات اساسی آپارتمان بین واحدهای گوناگون یک آپارتمان بوده است و مالکان یک‌سری از واحدها از پرداخت سهم خود در رابطه با هزینه تعمیرات اساسی آپارتمان امتناع می‌کنند، قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن قوانینی در این خصوص در نظر گرفته است و مشخص نموده‌اند که هزینه تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان بر عهده چه کسی است. بنابراین، بایستی چنین گفت که مقررات نحوه تقسیم هزینه تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان به شرح زیر است:

بازسازی و تعمیرات ساختمان، در مشاعات یا نقاط مشترک که مخصوص یک یا چندین واحد به خصوصی نیست و به همه مالکان بسته به ماحیه اختصاصی آنها تعلق خواهد گرفت، مانند درب پارکینگ و ایزوگام پشت بام، بر اساس مقررات اموال مشاعی قانون مدنی و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها که بر عهده کلیه ساکنین مجتمع است.

بر اساس ماده 23 اصلاحی آیین نامه قانون تملک آپارتمان‌ها، قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان در مرحله نخست از توافق ساکنین تبعیت خواهد کرد. لذا، در شرایطی که در خصوص هزینه بازسازی و تعمیرات اساسی آپارتمان بین مالکان، توافق و تفاهم ویژه‌ای وجود داشته باشد. چگونگی تقسیم این هزینه‌ها بر حسب توافق انجام شده، می‌باشد.

در صورتی که بین مالکان واحدها در خصوص نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان، توافق ویژه‌ای وجود نداشته باشد. حکم قانون در خصوص چگونگی تقسیم این مخارج بدین صورت است. که در شرایطی که هزینه تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی ارتباط داشته باشد. سهم هر یک از مالکان از هزینه‌ها به میزان نسبت بین بخش اختصاصی او با کلیه بخش‌های اختصاصی آپارتمان می‌باشد. از جمله این هزینه‌ها می‌توان به هزینه تعمیرات ایزوگام پشت بام آپارتمان اشاره داشت.

چنانچه یکی از واحدها هزینه تعمیرات ضروری آپارتمان را نپردازد چه باید کرد؟

وکیل ملکی اصفهان در پاسخ به این سوال که اگر یکی از مالکین واحدها هزینه بازسازی و تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان را نپردازد بایستی چه کرد؟ می‌گوید: از طرف قانون‌گذار در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، اشاره. شده است. بر اساس این ماده، در صورتی که یکی از واحدها هزینه تعمیرات آپارتمان را نپردازد. مدیر مجتمع یا هیات مدیره آن به صورت زیر عمل خواهند نمود:

• در مرحله نخست مدیر آپارتمان مکاف می‌باشد که با ارسال اظهارنامه برای مالک خودداری کننده. هزینه تعمیرات مجتمع را از او درخواست نموده و مدت ده روز به او به منظور پرداخت هزینه فرصت دهند.
• در شرایطی که مالک خودداری کننده، در فرصت ده روزه خود همچنان از پرداخت هزینه تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان امتناع کند. مدیر آپارتمان حق دارد یک‌سری از خدمات مشترک ارائه گردیده. به واحد مذکور نظیر شوفاژ و آب گرم را قطع کند.
• در صورتی که مالک خودداری کننده، باز هم از پرداخت هزینه بازسازی و تعمیرات اساسی آپارتمان خودداری نماید. در این شرایط مدیر آپارتمان حق دارد با رجوع به اداره ثبت محل و بر اساس قوانین اجرای اسناد لازم الاجرا، به منظور دریافت مبلغ هزینه تعمیرات آپارتمان. که در اظهارنامه ارسالی درج. شده است. اقدام کند.
• شایان ذکر است که در صورت پرداخت نکردن. هزینه تعمیرات اساسی آپارتمان با وجود قطع امکانات یا عدم امکان اجرائیه، مدیر آپارتمان حق خواهد داشت با رجوع به شورای حل اختلاف محل، به منظور اقامه دعوای قضایی و مطالبه مبالغ درج گردیده در اظهارنامه اقدام نموده که این مورد از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی و یا از طریق سامانه ثنا به نشانی remission.adliran.ir/PetitionEdit.aspx میسر خواهد بود.

در صورتی که مالک هزینه تعمیرات اساسی آپارتمان را پرداخت نکند بایستی چه کرد؟

در مطالب فوق بعد از پاسخ به این سوال که قانون بازسازی  آپارتمان. به چه صورت است. به بررسی این موضوع پرداختیم که چنانچه یکی از مالکین واحدها هزینه نگهداری آپارتمان را پرداخت نکند. می‌بایست چه کرد در این قسمت، به این سوال پاسخ خواهیم داد. که اگر در رابطه بین مالک و مستاجر، تعمیرات ساختمان را پرداخت نکند بایستی چه کرد؟

بهترین وکیل اصفهان پاسخ می‌دهد: چنانچه در رابطه بین مالک و مستاجر، مالک هزینه بازسازی و تعمیرات اساسی آپارتمان را پرداخت نکند. و این هزینه‌ها جزو هزینه‌های کلی بوده که بر عهده موجر است. مستاجر می‌بایست با رجوع به شورای حل اختلاف محل درخواست. الزام موجر را به پرداخت هزینه‌های تعمیرات یا انجام آن داشته باشد.

در صورت صدور حکم قطعی، مبنی بر الزام موجر به انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه ها و صدور اجرائیه و اجتناب مالک از اجرای حکم شورا. مستاجر حق دارد زیر نظر اجرای شورا، تعمیرات مورد نیاز را در آپارتمان انجام دهد. و از اجاره‌بها هزینه‌های پرداختی بابت تعمیرات آپارتمان را کسر کند.

کلام آخر

تعمیرات ضروری آپارتمان، در مشاعات یا نقاط مشترک آپارتمان که مخصوص یک یا چندین واحد به خصوصی نیست. و به همه. مالکان بسته. به ماحیه اختصاصی آنها تعلق. خواهد گرفت. مانند درب پارکینگ و ایزوگام پشت بام، بر اساس مقررات اموال مشاعی قانون مدنی. و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها که بر عهده کلیه ساکنین مجتمع است.

بر اساس ماده 23 اصلاحی آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها، قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان در مرحله نخست از توافق ساکنین تبعیت خواهد کرد. لذا، در شرایطی که در خصوص هزینه بازسازی و تعمیرات اساسی آپارتمان بین مالکان، توافق و تفاهم ویژه‌ای وجود داشته باشد، چگونگی تقسیم این هزینه‌ها بر حسب توافق انجام. شده، می‌باشد.

سوالات متداول