تعدیل اجاره بها مالی است یا غیر مالی؟! وکیل حامد امیری

ماده ۴ قانون رابطه اجاره دهنده و مستأجر در سال ۱۳۵۶ در مورد تعدیل اجاره‌ بها اینگونه مطرح می کند که : « موجر یا مستأجر می ‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان تعدیل اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است. »

اختلاف بر تعدیل اجاره بها چیست؟

دعوای تعدیل اجاره ‌بها هنگامی بیان می ‌شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت به اتمام رسیده باشد و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد.

در این صورت چنانچه بین اجاره دهنده و مستأجر در مورد قیمت اجاره‌ بهای جدید توافق نشود، هر یک می ‌توانند بنا به توجه به شواهدات بالا رفتن یا پایین آمدن هزینه زندگی، تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌ بها را مطالبه کنند. در چنین حالتی، دادگاه با تعیین کار‌شناس و جلب نظر او میزان اجاره‌ بهای عادلانه را تعیین خواهد کرد.

بر اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر اصلاح شده در سال 1356، موجر یا مستأجر می ‌تواند به مستند به ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌ بها را مطرح کنند، به شرط اینکه مدت اجاره تمام شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره ‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره ‌بها را به نرخ روز تعدیل خواهد کرد.

تعدیل اجاره بها در صلاحیت کجاست:

اقامه دعوای تعدیل اجاره‌ بها اعم از اینکه از سوی مستأجر یا موجر مطرح شود، مستلزم تقدیم دادخواست است و طرفین عقد اجاره، حسب مورد خواهان یا خوانده‌ دادخواست محسوب می ‌شوند. همچنین شرایط عمومی دادخواست و دعوی در مورد دعوای تعدیل اجاره‌ بها باید رعایت شود.

معاونت آموزش قوه قضاییه، این دعوا را غیرمالی دانسته ولی اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه مشورتی شماره ۹۸۴/۷ ـ 2/3/61 دعوای تعدیل اجاره ‌بها را مالی دانسته است. به نظر این اداره، چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره‌ بها را پس از رسیدگی تعیین می ‌کند و مبلغ تعیین ‌شده طبق ماده ۵ قانون روابط اجاره دهنده و مستأجر از تاریخ ارائه دادخواست قابل اجرا است، لذا این دعوا، دعوای مالی به شمار می ‌رود.

از آنجایی که در این دعوا فقط میزان اجاره‌ بها تعیین می ‌شود و اگر مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه حکم به پرداخت مقدار تفاوت مالی موجود اجاره‌ بهای فعلی و قبلی را نمی ‌دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که روش قضایی نیز آن را برگزیده است، قابل قبول ‌تر به نظر می‌ رسد؛ این دعوا معمولاً در دادگاهی اقامه می ‌شود که عین مستأجره محل کسب یا پیشه یا تجارت در حوزه‌ قضایی آن دادگاه واقع شده است.

رفع نقص از دادخواست تعدیل اجاره ‌بها

در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره‌ بها از جهت شرایط قانونی، نقصی داشته باشد، چنانچه ایراد به جهت معلوم نبودن خواهان یا محل اقامت او باشد، مدیر دفتر دادگاه، اول قرار رد دادخواست را صادر خواهد کرد. مبنای قانونی این قرار ماده ۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی است که این‌ گونه بیان می‌ کند:

« هرگاه در دادخواست، خواهان یا محل اقامت او معلوم نباشد، ظرف 2 روز از تاریخ رسید دادخواست به دفتر، به دلیل قراری که مدیر دفتر دادگاه و در نبودن مشارالیه جانشین او صادر می‌ کند، دادخواست رد می ‌شود .»

در صورتی که ناقص بودن دادخواست تعدیل اجاره ‌بها از جهت شرایط مربوط به هزینه دادرسی یا خوانده یا اقامتگاه او یا خواسته و مدارک پیوست دادخواست باشد، مدیر دفتر دادگاه همچون نقص سایر دادخواست‌ ها، اخطار رفع نقص صادر خواهد کرد و پس از اخطار رفع نقص که خطاب به خواهان صادر می ‌شود، اگر در مهلت قانونی رفع نقص صورت نگیرد، قرار رد دادخواست توسط مدیر دفتر صادر می ‌شود. بر اساس ماده ۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی « مدیر دفتر دادگاه ظرف دو روز مشکلات دادخواست را به طور کتبی و مفصل به خواهان اطلاع داده و از تاریخ ابلاغیه به مدت 10 روز به او فرصت می ‌دهد تا نقص های آن را رفع کند.

تعدیل اجاره بها در قانون:

چنانچه در مهلت مقرر اقدام به رفع نقص نکند، دادخواست به عقد قراری که مدیر دفتر و در غیبت مشارالیه، جانشین او صادر می ‌کند، رد می ‌شود. این قرار به خواهان ابلاغ می ‌شود و نامبرده می ‌تواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به‌‌ همان دادگاه شکایت کند. رأی دادگاه در این خصوص قطعی است.» در صورتی که به نظر مدیر دفتر، دادخواست کامل شده باشد، او وظیفه دارد، آن را به دادگاه بفرستد. این قاعده عمومی بوده و دادخواست کلیه دعاوی حقوقی را شامل می‌ شود.

بنابراین مدیر دفتر دادگاه با کامل پنداشتن دادخواست، نمی ‌تواند بدون آنکه دادگاه دادخواست را ملاحظه و در مورد کامل بودن آن اظهار نظر کند، وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت کند. زیرا در این صورت چه بسا در روز رسیدگی، دادگاه به علت ناقص پنداشتن دادخواست، نتواند به آن رسیدگی کند.

بنابراین اگر مدیر دفتر دادخواست تعدیل اجاره ‌بها را کامل بداند، وظیفه دارد آن را در اختیار دادگاه قرار دهد. بر اساس ماده ۶۴ قانون آیین دادرسی مدنی، «  مدیر دفتر دادگاه باید پس از تکمیل پرونده، آن را فوراً در اختیار دادگاه قرار دهد. دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورتی که کامل باشد، پرونده را با صدور دستور تعیین وقت به دفتر اعاده می‌کند تا وقت دادرسی (ساعت، روز، ماه و سال) را تعیین و دستور ابلاغ دادخواست را صادر کند. وقت جلسه باید طوری معین شود که فاصله بین ابلاغ وقت به صاحبان دعوا و روز جلسه کمتر از پنج روز نباشد.»

اقدام دادگاه با ملاحظه دادخواست تعدیل اجاره‌ بها

بعد از آنکه مدیر دفتر دادگاه، دادخواست و الزامات آن را در قالب پرونده ‌ای که تشکیل شده است، در اختیار دادگاه قرار داد، اگر پرونده به نظر دادگاه تکمیل نباشد و دارای نقص، در رابطه با خوانده یا هزینه دادرسی یا خواسته یا ملزمات آن باشد، چنین دستوری صادر می‌کند:
«  نظر به اینکه دادخواست از لحاظ برخی موارد ناقص است لذا پرونده به دفتر دادگاه اعاده می‌شود تا با تعیین وقت احتیاطی، مدیر دفتر با ذکر موارد نقص، اخطار رفع نقص برای خواهان صادر کند.
در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره‌بها به نظر دادگاه از لحاظ شرایط شکلی دادخواست کامل باشد، اما شرایط قانونی اقامه دعوا حاصل نشده باشد، به عنوان مثال چنانچه از تاریخ مقرر در حکم قبلی تعدیل اجاره ‌بها سه سال تمام نگذشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد. »

صدور قرار کار‌شناسی

دادگاه برای مشخص سازی اجاره‌ بهای عادلانه عین مستأجره محل کسب، پیشه یا تجارت، باید مبادرت به انتخاب کار‌شناس کند؛ بنابراین اگر دادگاه بخواهد کار‌شناس مشخص کند، باید به صورت تصادفی باشد. ماده ۲۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی در این باره بیان داشته است: « دادگاه باید کار‌شناس مورد وثوق را از بین کسانی که دارای صلاحیت در رشته مربوط به موضوع هستند، انتخاب کند و در صورت تعدد آن ها، به قید قرعه انتخاب می ‌شود. در صورت لزوم پیگیری کار‌شناسان، عده افراد برگزیده باید فرد باشد تا در صورت اختلاف نظرات، نظر اکثریت ملاک عمل قرار گیرد »

لازم به ذکر است که انتخاب کار‌شناس باید به موجب قرار ارجاع امر به کار‌شناس باشد که در این قرار، موضوع کار‌شناسی و مدتی که کار‌شناس باید در آن مدت اظهار نظر کند، قید می ‌شود. این امر تکلیف قانونی است.

تعدیل اجاره بها یعنی چه:

قانون آیین دادرسی مدنی در ماده ۲۵۷ چنین تکلیفی را برای قاضی دادگاه مقرر داشته است: « دادگاه می‌ تواند رأساً یا به درخواست هر یک از صاحبان دعوا قرار ارجاع امر به کار‌شناس را صادر کند. در قرار دادگاه، موضوعی که نظر کار‌شناس نسبت به آن لازم است و نیز مدتی که کار‌شناس باید اظهار عقیده کند، تعیین می‌‌ شود. »

جهت کسب اطلاعات کامل در زمینه ی حق و حقوق موجر و مستاجر و شرایط آن مراجعه به وکیل دادگستری اصفهان ضروری است. در صورتی که، با مشکل در اجاره مواجه هستید یا با مسائلی چون ؛ صاحب خانه یا مشکل با مستاجر سرو کار دارید، نگران نباشید، ما صورت مسئله را برای شما ساده و نزدیک ترین روش حل مسئله را به شما معرفی خواهیم کرد. با پیمودن راه قانونی دیگر مشکلی در راه رسیدن به حق خود نخواهید داشت. در راستای رفاه حال موکلین گرامی ، امکان بهره مندی از مشاوره ی آنلاین و صحبت با وکیل تلفنی در اصفهان حامد امیری فراهم شده است.