سرقفلی عرفی چیست؟

برای فهمیدن معنای سرقفلی عرفی ، باید بدانیم که سرقفلی در قانون و حقوق ایران زمین از همان ابتدای کار ریشه در عرف داشته است و مفهوم واقعی آن در رابطه بین تجار و صاحبان کسب و کار و همچنین در میان عموم مردم قابل درک می باشد.

امروزه اکثر مغازه های قدیمی که در مکان های مهم و تجاری بازارهای شلوغ هستند، دارای سند سرقفلی عادی یا رسمی هستند. طبق اسناد اداره دارایی و شهرداری ها، به طور کلی دارنده واقعی مغازه، صاحب سرقفلی محسوب می شود و اعتبار اکثر تجار مهم و بزرگ در واقع همین سرقفلی ها مغازه می باشد که در بعضی از موارد می توانند ارزش میلیاردی داشته باشند.

این در حالی است که مقنن ایران همیشه برای عبور از فیلتر حساس شورای نگهبان و تامین مشروعیت قوانین و مقررات سرقفلی که یکی از مهم ترین میادین مناقشه صاحب نظر بوده با گریز از واقعیت های پا گرفته در جامعه از تصویب قوانین منطبق با واقعیت های بیرونی عاجز بوده است.

مدت در سرقفلی

علی رغم اینکه در عرف، مدت در سرقفلی اهمیتی ندارد، مقنن با توجه به اجاره بودن رابطه مالک و صاحب سرقفلی، مدت را از اساسی ترین ویژگی های آن می داند و در حالیکه صاحبان کسب و کار و تجار از واگذاری سرقفلی ملک خود حرف می زنند، مقنن از وجهی که در این میان مبادله می شود تحت عنوان سرقفلی یاد می کند و بالاخره زمانی که صاحب ملک با انتقال سرقفلی مغازه خود بر این باور است که مغازه متعلق به صاحب سرقفلی می باشد و نمی تواند او را از آنجا بیرون کند.

مگر در مواردی که ملک اش مورد تعدی یا تفریط قرار می گیرد، مقنن با دادن اختیار کامل و مطلق به وی او را تشویق می کند تا عقیده واقعی خود را کتمان کرده و بهانه های مختلف که قانون برایش فراهم آورده است تعادل اقتصادی و تجاری ایجاد شده را بر هم زده و مستاجر را تحت فشار قرار دهد. به هر روی برای هر گونه اختلافی در امر سرقفلی بایستی با یک وکیل معروف در اصفهان مشورت نمایید.

انواع سرقفلی عرفی

بررسی سرقفلی و پیشینه آن در حقوق ایران مبین آن است که همواره بین حقوقدانان و حتی در میان فقها در برداشت از مفهوم سرقفلی اختلاف عقیده وجود داشته است و مطالعه محدود در منشا مناقشه، حاکی از آن است که این اختلاف ریشه در شباهت مفهومی حق کسب و پیشه و سرقفلی دارد.

لذا طرح این سوال به جا و مناسب می باشد که چرا با تمام تفاوت هایی که بین این دو تاسیس وجود دارد هنوز این اختلاف پا بر جا است و دکترین در خصوص مفهوم این دو عمل حقوقی به عقیده واحدی نرسیده اند؟

در اینجا قصد داریم یک تقسیم بندی از سرقفلی عرفی درباره این اختلاف عقیده طولانی مدت در حد توان به روشنگری ارائه دهیم.
آنچه مسلم است این است که در عرف صحبتی از حق کسب . پیشه به میان نیست و مردم اکثرا حق و حقوق راجع به ملک تجاری را تنها زیر یک عنوان سرقفلی عرفی در حقوق ایران همیشه مبنای واحدی نداشته است.

بنابراین، در این مطلب سرقفلی عرفی را با دو مبنای متفاوت برای شما ارائه می دهیم.

سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت

اجاره اماکن تجاری برابر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حقی به نام حق کسب و پیشه و تجارت را برای مستاجر ایجاد می کرد که بنا به عقیده برخی صاحب نظران این حق برای مستاجر حق تقدم در اجاره را موجب می شد.

چنانکه بعد از گذشت مدتی مستاجر بدون توجه به مدت اجاره ( با توجه به اینکه مدت در قانون یاد شده دارای اهمیت نیست) با داشتن حق انتقال به می توانست منافع مستاجره را در کنار حق کسب و پیشه به موجب ماده 19 قانون مذکور به دیگری انتقال دهد و در غیر این صورت با پرداخت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه، رضایت مالک را برای انتقال جلب نماید.

جالب اینجا است که این انتقالات در عرف معمولا تحت عنوان سرقفلی صورت می گیرند و متاسفانه حرفی از واگذاری حق کسب و پیشه به میان نمی آمد.

به این ترتیب سرقفلی عرفی که به صورت اتوماتیک در عرف پدیدار شده بود از مقررات مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت استفاده می کرد و نتیجه این رویه چنین شد که هر روز فاصله بین سرقفلی و حق کسب و پیشه کمتر و کمتر گردید و برخی را به این فکر انداخت که هیچ تفاوتی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد و ماحصل این عقیده آنجا ظاهر شد که بعضی با این استدلال که سرقفلی زمانی قابل مزایده است که مستاجر استحقاق آن را داشته باشد، با مزایده و حتی توقیف سرقفلی به مخالفت برخاستند.
سرقفلی به این شکل حاصل می شود سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه بوده و در واقع درختی است که از دانه حق کسب و پیشه روییده و ریشه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 دارد.

سرقفلی واقعی

اگر چه سابقه سرقفلی در عرف تجاری کشورمان به کمتر از یک قرن می رسد، ولی کیفیت ایجاد آن خوبی روشن نیست . هیچ شکی نیست که علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه سرقفلی علیحده ای نیز در حقوق ایران وجود دارد.

به طوری که بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به دلیل ایجاد قهری حق کسب و پیشه در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قانون، برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتا انتقال آن تحت عنوان سرقفلی در عرف می شود، سرقفلی ملک تجاری خود را با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره بها بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند که این شیوه با لحاظ سابقه عرفی آن و به علت سودمند تر بودن نسبت به اجاره صرف روز به روز شایع تر گردید.

برای اطلاعات بیشتر و همچنین گرفتن مشاوره و می توانید با یک وکیل سرقفلی در اصفهان مشورت کنید. حامد امیری، وکیل تلفنی در اصفهان می تواند به شما در امور وکالت مخصوصا در زمینه سرقفلی و همه مراحل آن یاری رساند. جهت اخذ نوبت مشاوره حضوری یا غیر حضوری می توانید از طریق سامانه نوبت سایت اقدام نمایید.