قانون روابط موجر و مستاجر

قانون روابط موجر و مستاجر

قانون روابط موجر و مستاجر میتواند بسیاری از ابهامات و اختلافاتی که در زمینه اجاره ملک یا خانه وجود دارد را مورد بررسی قرار داده و آنها را تشریح کند.

تعریف اجاره

اجاره ، قراردادی است که موارد تملیکی را در بر می گیرد که به علت اینکه در روابط اجتماعی نقش قابل توجهی دارد مورد توجه قانون گذاران قرار می گیرد. اجاره نامه نیز به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می شود که بین صاحب ملک (که موجر نامیده می شود) و اجاره کننده ملک ( که مستاجر نامیده می شود) تنظیم می شود. این اجاره نامه شامل مواردی از جمله مشخصات طرفین قرارداد، میزان اجاره بها ، مدت اجاره و شرایط مکان و زمان تحویل مکان به مستاجر است.

شرایط اجاره

از شرایط اجاره می توان به این موارد اشاره کرد :

فردی که به عنوان اجاره دهنده است باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد . بنابراین کسی جز مالک یا وکیل قانونی او نمیتواند ملکی را اجاره دهد. فردی که مکانی را اجاره کند می تواند به فرد دیگری اجاره دهد مگر در مواردی که در اجاره نامه، این حق از او گرفته شده باشد.

مدت اجاره باید مشخص باشد یعنی اگر در قرارداد مدتی معین نشود اجاره باطل می شود و هیچ اثری ندارد. فردی که ملکی را اجاره می دهد و فرد اجاره کننده باید عاقل و بالغ باشند . پس طبق این گفته کودکان و افراد دیوانه نمی توانند ملکی را اجاره دهند و یا مکانی را اجاره کنند برای این افراد ، قیم می تواند این کارها را انجام دهد.

اجاره کتبی: هنگامی که مکانی اجاره داده می شود باید قراردادی کتبی که به آن اجاره نامه نیز گفته می شود تنظیم شود . این اجاره نامه در دو نسخه تنظیم می شود که یک نسخه در اختیار موجر و یک نسخه در اختیار مستاجر قرار می گیرد و حتما دو نفر نیز به عنوان شاهد ، باید آنها را امضا کنند.

میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آنها

هنگامی که بین موجر و مستاجر اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان مقداری است که در اجاره نامه آمده است و اگر اجاره نامه نوشته نشده باشد ، به میزانی است که بین دو طرف توافق شده باشد. و چنان چه مقدار آن مشخص نشده باشد اجاره بها را دادگاه به نرخ عادله روز تعیین می کند.

موجر یا مستاجر می توانند نسبت به میزان اجاره بها درخواست تجدید نظر کنند که ابنها به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی صورت می گیرد البته مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده باشد و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ غادله روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

قانون روابط موجر و مستاجر

قوانین مربوط در تنظیم اجاره نامه

در مواردی که بین موجر و مستاجر اجاره نامه تنظیم نشده باشد و یا مدت آن منقضی شده باشد و دو طرف راجع به تنظیم اجاره نامه با تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک از آنها برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه می توانند به دادگاه مراجعه کنند. البته این در شرایطی است که اجاره نامه در بین نباشد. در صورتی که قبلا اجاره تنظیم شده باشد دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق تعیین خواهد کرد.

نکته ای که در اینجا قابل ذکر است این است که مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به صورت جزئی یا کلی یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه این اختیار به صورت کتبی به او داده شده باشد.اگر مستاجر تمام یا بخشی از مورد اجاره را به فرد دیگری اجاره دهد مالک در صورت انقضا مدت یا فسخ اجاره می تواند درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین داشته باشد.

هنگام تنظیم اجاره نامه علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود موارد دیگری نیز در اجاره نامه باید تصریح شود که آن موارد عبارتند از شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص که باید در اجاره نامه آورده شوند. نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد مگر اینکه توافق طرفین به صورت دیگری باشد.در اجاره نامه باید آورده شود که عین مستاجره در تصرف کیست و اگر در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت می گیرد. از موارد دیگری که می توان در اجاره نامه نوشت مهلت پرداخت اجاره بهاست که این مدت ، ده روز از تاریخ سررسید هر قسط است مگر اینکه توافقی دیگر بین طرفین باشد که آن باید در اجاره نامه آورده شود. این مورد که آیا مستاجر حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ و مواردی از این دست نیز باید در اجاره نامه مشخص باشد.

موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

در مواردی مستاجر می تواند از دادگاه درخواست صدور حکم به فسخ اجاره داشته باشد.از آن موارد هنگامی است که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.و یا اینکه در حین مدت اجاره عیبی در مورد اجاره حادث شود که رفع آن عیب مقدور نباشد.در مواردی هم مطابق  شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق میابد.اگر مستاجر فوت کند و مدت زمان اجاره منقضی نشده باشد و کلیه ورثه او درخواست فسخ اجاره کنند در اینصورت نیز دادگاه صدور حکم به فسخ اجاره می دهد.به جز موارد ذکر شده ، موارد دیگری نیز هستند که می توانید جهت آشنایی با آنها به قانون مدنی کشور مراجعه نمایید

مواردی همچون حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا تعمیرات مکان مورد اجاره و یا نحوه مطالبه اجاره معوقه وجود دارند که می تواند در زمینه ارتباط مدنی و حقوقی بین موجر و مستاجر از اهمیت بالایی برخوردار باشند که البته در قانون مدنی به این موارد اشاره شده است ولی شما دوستان گرامی می توانید جهت درک بهتر از قوانین با مشاوره وکیل آگاه در این زمینه در تماس باشید و سوالات و ابهامات خود را با حامد امیری وکیل پایه یک دادگستری در میان بگذارید.

کاربر گرامی

نویسنده وکیل: حامد امیری یکی از بهترین وکیل در اصفهان، با بیش از یک دهه سابقه درخشان در پرونده‌های متعدد و اخذ آراء موفق آماده ارائه کلیه خدمات حقوقی اعم از مشاوره‌های تخصصی، قبول وکالت، نگارش حقوقی و تنظیم قراردادها در تمامی موارد دعاوی حقوقی، امور کیفری، دعاوی خانواده، امور تعزیرات، اداره کار به هموطنان گرامی میباشد.

بدون نظر

پیام بگذارید