آشنایی با افراز ملک مشاع

پیش از پرداختن به مبحث افراز ملک مشاع ذکر این نکته ضروری است که برای موارد این چنینی مشورت گرفتن از وکلای کاردان و آگاه شرط عقل است، چرا که عدم آگاهی از اینگونه موارد حقوقی مشکلاتی را در پی دارد که ممکن است منجر به اشتباهی بزرگ و غیرقابل جبران گردد. مواردی مانند افراز و فروش ملک های مشاع با نظر دادگاه انجام می گیرد و کوچک ترین اشتباه و سهل انگاری ممکن است عواقب بدی را پیش رو داشته باشد.
قبل از هر چیزی لازم است با ملک مشاع و ویژگی های آنها آشنا شوید. لازم است بدانید که ملک مشاع از جمله املاک و دارایی‌های به حساب می‌آید که چند نفر در جزء جزء آن شریک هستند و نمی‌توان سهم هر کدام را به طور جدا گانه تفکیک کرد.
درمورد ملک مشاع می توان به این مورد اشاره کرد که برای مثال همه ساکنین یک ساختمان نسبت به پارکینگ، راهرو، راه پله، حیاط و …. سهمی مساوی و یا مشخص دارند. اگر لازم باشد بسته به شرایط مختلف سهم هر یک بسته به میزان پولی که گذاشته‌اند تعیین می گردد. در بعضی از موارد هم قادر به تفکیک یا تقسیم کردن یک مورد مشاع نیستند. پس از این مقدمات لازم است به بررسی این موضوع بپردازیم که افراز ملک مشاع چیست و در چه صورتی انجام می‌گیرد. لازم است در مورد بخش های مختلف همین یک جمله توضیحات دقیقی دهیم و بعد به صورت کلی به مطلب بپردازیم.

افراز ملک مشاع چیست ؟

در توضیح افراز می توان گفت عملی است که طی آن اموال و املاک مشاع را تقسیم بندی کرده و به قسمت های مختلف تبدیل می کنند. در واقع با انجام این عمل مالکان یک ملک یا یک مال مشاع، مال یا ملک خود را از حالت اشاعه خارج کرده و به تصرف کامل خودشان در می آورند.
ممکن است به دلیل تشابهاتی که بین افراز و تفکیک وجود دارد، این دو مبحث اشتباه گرفته شوند. لازم است بدانید تفکیک مبحثی مجزا می باشد و تفاوت بارز تفکیک و افراز در این است که افراز مخصوص اموال مشاعی است. اما تفکیک هم مال مشاع و هم مال غیر مشاع را شامل می گردد.
از دیگر تفاوت های بارز و مشخص تفکیک و افراز می توان به این موارد اشاره کرد که در افراز سهم خواهان ملک مشاع خود را تقسیم کرده و هر یک بسته به سهم خود قسمت خود را بر می دارد و بقیه ملک یا مال به حالت مشاع باقی می‌مانند. در تفکیک ملک یا مال به قطعات کوچکتری تقسیم می‌گردد.
تفکیک در اداره ثبت انجام می گردد، ولی در افراز ممکن است هم در اداره ثبت و هم در دادگاه مورد مربوطه انجام گیرد.
افراز ممکن است به اجبار و به دستور دادگاه انجام شود . ولی در زمینه تفکیک فقط به خواسته طرف درخواست کننده توجه می‌گردد.
در مورد تفکیک اگر ملک یا مال دارای چند شریک باشد، در صورتی که هر یک از آنها در مورد انجام این عمل احساس نارضایتی کنند سریع پرونده متوقف می شود. اما در افراز اینگونه نبوده و تا زمانی که به طور کامل افراز صورت نگرفته باشد حق اعتراضی وجود ندارد.

قانون افراز و فروش ملک مشاع

مراحل افراز ملک مشاع

برای اینکه افراز یک مال مشاع انجام گیرد، باید مراحلی رعایت شود که به برخی از آنها می پردازیم.

– تهیه ی مدارک

از ابتدایی ترین مراحل می توان به جمع آوری و تهیه مدارک اشاره کرد که مدارک لازم برای اقدام افراز ملک مشاع شامل موارد زیر است: ۱.نام سایر مالکین مشاع علاوه بر نام شخصی که اقدام کرده است. ۲.اسنادی که نشان دهنده مالکیت است . ۳.درخواستی مبنی بر شروع افراز ملک که معمولاً به صورت کتبی می باشد.

– ثبت در خواست شروع افراز ملک مشاع

از مراحل دیگر در ادامه تهیه مدارک می‌توان به ثبت درخواست شروع افراز ملک اشاره کرد که بعد از ثبت شدن و انجام بررسی‌های لازم توسط مسئولین مرتبط در پی اینکه ملک قابل افراز است یا خیر درخواست ثبت و یا رد می‌شود.

– کارشناسی ملک و انجام عمل افراز

در صورت ثبت شدن، نمایندگانی را برای کارشناسی ملک و انجام عمل افراز مامور می‌کنند که بعد از انجام مراحل اداری و قانونی ملک مورد نظر افراز می گردد. تمامی مالکان ملک بسته به حق و حقوق خود به سهم مورد تایید توسط کارشناس مربوطه خواهند رسید و در این صورت سهم خود را از حالت اشاعه خارج می‌کنند.

املاک غیر قابل افراز

تمامی مواردی که به شرح و بررسی آن پرداختیم، در مورد املاک مشاعی است که قابل افراز باشند. اما مبحث افراز به همین جا ختم نمی شود، گاهی اوقات ممکن است بنابه دستور و صلاح دید دادگاه یا مامور مورد نظر، ملک مشاعی که درخواست افراز ملک داده است اصلا قابل افراز نباشد.
اگر ملک غیرقابل افراز باشد، کار اندکی سخت می گردد. در صورتی که هر یک از مالکین ملک مشاع درخواست افراز ملک خود را با وجود غیر قابل افراز بودن آن داشته باشند، دادگاه مربوطه باید تصمیم نهایی را بگیرد.
برای گرفتن تصمیم، فردی که این درخواست را داده باید دادخواست را تنظیم کرده و با پرداخت هزینه ی دادرسی و تعیین وقت قبلی از دادگاه درخواست کند تا نسبت به ملک غیر قابل افراز خود تصمیم نهایی را بگیرد.
وقتی درخواست افراز ملک مربوطه ثبت می‌شود، دادگاه برای حل مشکل ملک غیر قابل افراز فقط می‌توانند دستور قطعی برای فروش ملک را صادر کند. نظر دادگاه، به منزله ی دستور تلقی شده و باید سریعاً به آن رسیدگی شود. بعد از فروش ملک مورد نظر با نظر دادگاه و سهم هر یک از مالکان مشکل حل شده و همه به سهم خود خواهند رسید.
پس از بررسی افراز ملک مشاع به این نتیجه می‌رسیم که موارد حقوقی امثال افراز ملک، نیازمند دقت و سواد بالایی است و در اکثر موارد به افراد پیشنهاد می شود که برای این گونه موارد حقوقی از وکلای کاردان و آگاه کمک بگیرند که این کار علاوه بر درست پیش رفتن پرونده، سرعت به نتیجه رسیدن آن را نیز به همراه دارد.